Подсказка для инвесторов
Норильск – лидер по доступности жилья, Пушкино – по состоянию инженерных сетей, Одинцово – транспортной инфраструктуры, в Новом Уренгое лучше всех в России обстоят дела с материальным благосостоянием граждан, а Ставрополе – с экологией. Таковы результаты Генерального рейтинга привлекательности российских городов, который недавно презентовал Российский союз инженеров (РСИ). О том, как данное исследование может повлиять на повышение инвестиционной привлекательности России, обозревателю «Известий» Марии Егоровой рассказал вице-президент РСИ, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Какова была главная цель создания рейтинга? Позволит ли он в дальнейшем решить какие-то проблемы, актуальные для российских городов?
Мы искренне убеждены, что да. Более того, наша задача – сделать его настольным документом всех органов власти, способным помочь в привлечении зарубежных и российских инвесторов. Он позволит понять, каким образом у нас развиваются города, и более грамотно выстраивать концепции развития территорий. Хотим, чтобы на данные нашего рейтинга опирались так же, как на таблицу умножения, пользовались им, как своего рода логарифмической линейкой. Потому что основное его отличие от множества подобных рейтингов – абсолютная прозрачность и независимость от каких-либо коммерческих структур. Российский союз инженеров – общественная организация, поэтому мы не лоббируем ничьи интересы. Вы и сами можете это проследить, изучив результаты наших исследований.
Какие из результатов рейтинга вас лично поразили больше всего?
Очень интересно было сравнить города по такому критерию, как возможность покупки квартиры. В итоге получилась любопытная и очень показательная статистика: в Сургуте семья может купить квартиру за четыре года, а в Москве – за 33. Также неожиданными для нас стали результаты по демографии. Мы сравнивали данные 1989 и 2010 годов. Конечно, лидером в этом отношении стала Москва, население которой за это время увеличилось с 8,7 до 11,5 млн человек. А вот на втором месте оказалась Махачкала! Там число жителей увеличилось с 300 до 700 тыс. человек.
На первый взгляд, было более чем странным, что Москва не является городом с наиболее высокими доходами населения. По уровню материального благосостояния граждан российская столица лишь на пятом месте. На первых позициях Новый Уренгой, Сургут, Норильск и Ноябрьск. Но так как за основу мы брали статистику, предоставленную государственными органами, то есть брали в расчет исключительно задекларированные доходы, все сразу становится понятно.
Несмотря на высокий уровень жизни в небольших городах нефтегазового комплекса, на первых позициях в рейтинге все равно миллионники. Получается, стабильные доходы – не главный фактор привлекательности?
Не нужно себя обманывать: эти города потому и миллионники, что во многом впереди планеты всей. Они – центры научно-технического прогресса, инноваций, культуры, карьеры, властные и административные центры, поэтому люди и приезжают туда. Конечно, сравниться с Москвой и Санкт-Петербургом пока сложно, но у городов, которые находятся в первой десятке, есть все шансы стать столь же перспективными центрами карьеры. Я говорю о Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Казани, Краснодаре, Воронеже, Красноярске, Уфе. Важно, чтобы для каждого города была разработана своя стратегия с учетом тех преимуществ, которые можно и нужно умело использовать. И конечным результатом качественного управления этими городами должно являться увеличение их численности.
Наличие ярко выраженных лидеров – это скорее хорошо, чем плохо?
Хорошо, но их должно быть намного больше. Мое личное мнение: появление новых центров притяжения способствует большей миграции населения, а значит, делает людей более активными. Ярким примером являются США. За свою жизнь американец может сменить 4–5 городов, куда он отправляется, найдя новую работу. У нас же большинство людей привязаны к одному месту. При этом российская тенденция такова – переезд возможен только из регионов в федеральные центры и никогда наоборот. Исключение составляют те города, где развита углеводородная отрасль. И это не очень хорошо. Вот в США люди спокойно перемещаются из Нью-Йорка в Оклахому, благодаря чему с демографией в стране полный порядок. Мы тоже должны создавать в регионах такие условия, чтобы они были привлекательными для трудовой миграции.
Одна из попыток – создание «Большой Москвы». Раньше сложно было представить, что люди из столицы будут ездить на работу в Троицк, а сейчас, когда их фактически уравняли в статусе, одна из задач – как раз создание рабочих мест за МКАДом. Сколько, на ваш взгляд, потребуется времени, чтобы сделать новые территории привлекательными для работы и переезда?
Мне трудно предположить, как эта задача будет решена и что будет называться удачным решением. Причина в том, что у меня пока нет понимания, зачем это нужно в общегосударственном масштабе. Вижу задачу снятия транспортной нагрузки, уменьшения стоимости недвижимости, строительства жилья, технопарков и массу других проблем, которые накопились. Но все это лишь части этой колоссальной программы «Новая Москва». А какова цель? Именно в общегосударственном масштабе. Не в московском, а в геополитическом. Что это для России? Вот когда строился Санкт-Петербург, все было предельно ясно – нам было необходимо прорубить окно в Европу. Там геополитика была такова: Россия является частью Европы, и мы вам это можем доказать. Я неслучайно привожу пример Питера, потому что сам по себе проект расширения Москвы настолько колоссальный, что сопоставим по своему размаху со строительством Санкт-Петербурга. Те люди, которые смотрят на это как на подобие развития Северного или Южного Бутова, недооценивают сложность задачи. Этот проект должен иметь решение политико-государственного уровня. Сегодня вот этой генеральной задачи лично я не вижу. И пока не будет этой ясности, глубокого понимания именно в геополитическом плане развития этих территорий, прогнозировать что-либо сложно.
А как расширение Москвы уже отразилось и может отразиться в дальнейшем на ценах на столичную недвижимость?
Уже есть некоторые колебания в сторону повышения цен на новых территориях, особенно в секторе эконом-жилья. Цены на недвижимость там поднялись на 20–25% относительно стоимости в других районах Подмосковья. Это, на мой взгляд, популистский, ажиотажный рост. Все дело в том, что для многих людей в последнее время московская прописка играет существенную роль, поэтому такое преимущество, которое сегодня чисто административно было предоставлено новым территориям, не могло не сказаться на стоимости квадратного метра.
Сейчас только ленивый не говорит о конце света. Насколько подобные суеверия и слухи влияют на ситуацию на рынке недвижимости?
Вопрос не такой уж и шуточный, потому что некоторое влияние на рынок недвижимости действительно есть. Более того, оно положительное, потому что люди пытаются в этой ситуации приобрести что-то осязаемое, а жилье как раз является одним из удачных способов секьюритизации состояния. В критических ситуациях человек всегда пытается так или иначе себя обезопасить, а кирпичи выглядят более весомо, чем бумажки. Так что в общем и целом тенденция рынков в России и по всему миру – приобретение недвижимости в угоду банкнотам. Кстати, одной из наиболее защищенных областей недвижимости по всему миру по-прежнему остается элитная. Сейчас практически восстановлены цены, которые имели место до сентября 2008 года, когда разразился кризис.
Недавно президент Путин утвердил перечень поручений по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве. В частности, будет установлена солидарная и субсидиарная ответственность банков, кредитующих строительство. Решит ли это ноу-хау проблему обманутых дольщиков или, наоборот, повлечет новые?
Я считаю, что вводить такую ответственность неправильно, нужно понимать, что в конечном итоге это скажется на стоимости квадратного метра, ведь из-за появления новых обязательств банк может потребовать от девелопера больших залогов. А любой застройщик массово заинтересован в повышении цен на недвижимость. Мое мнение – не нужно ничего менять. У нас есть 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», это продуманный и глубокий документ, который действительно защищает права дольщиков и предусматривает все разумные риски, которые могут сегодня иметь дольщики на разных стадиях долевого участия в строительстве. Конечно, можно дойти до того, что на страховщика найдется еще страховщик, потом еще… Но надо понимать, что коммерческие структуры на то и коммерческие, чтобы иметь риски в своей работе. Все предусмотреть невозможно. В этой ситуации добровольное страхование было бы более правильным, чем обязательное. Кроме того, я не верю, что людей, которые склонны к уголовным преступлениям в сфере строительства, данный страховой договор сможет остановить.
В недавнем опросе журнала о недвижимости MetrInfo.Ru самой привлекательной страной для покупки жилья стала Болгария. Есть ли шанс у Черноморского побережья России стать столь же заманчивым для россиян и иностранцев?
К сожалению, должен констатировать тот факт, что зарубежная недвижимость становится привлекательной прежде всего по причине стабильности политической системы и привлекательности имиджа страны в целом. Увы, сегодня наш имидж не может соперничать с имиджем той же Болгарии или Лондона. И дело не только в отсутствии грамотного пиара, но и необходимого комплекса общегосударственных программ, которые направлены на привлечение зарубежного инвестора. Поэтому сегодня говорить о нашей конкурентоспособности по сравнению со странами Евросоюза рано. Даже Олимпиада не добавила привлекательности. Судя по той статистике, которую мы имеем, интерес иностранных инвесторов к нашей недвижимости, включая город-герой Сочи, отсутствует. Что касается российских инвесторов, то здесь ситуация усугубляется глубоким знанием внутренней ситуации в стране. Человек начинает сравнивать наш рынок недвижимости с рынками других стран и принимает решение не в пользу России. Да, у нас есть город, который может в той или иной степени для российского инвестора конкурировать с западными странами. Это – Москва. Но все остальные встречают жесткие конкурентные преимущества в Европе. Более того, Европа сегодня, так же как и США, пользуется «запрещенными приемами». Например, предоставляет российским покупателям вид на жительство, возможность получения гражданства, визовой поддержки. Все это тоже работает отнюдь не в нашу пользу.
Рейтинг привлекательности городов стал одним из первых значимых реализованных проектов Российского союза инженеров. А какова основная миссия вашей организации?
Наша главная задача сегодня – содействовать индустриализации России, повышая статус такой профессиональной прослойки, как инженеры. Мы за то, чтобы экономика страны росла и крепла. Причем не столько за счет нефти и газа, сколько за счет того интеллекта, который неистощим в России. Мы хотим, чтобы интеллектуальные кадры не «утекали» из страны, поэтому необходимо создавать условия, чтобы они развивались и оставались. Потенциал и возможности для этого есть. Современные технологии и индустрия во многом основаны не на капиталоемких средствах производства, а на интеллекте. Возьмем ту же Калифорнию. Около 80% мировых инноваций принадлежит одному штату, но при этом он не обладает мощной производственной составляющей.
Мы планируем, что те комитеты, которые в ближайшее время будут образованы в нашем союзе, будут пропагандировать возможность нашей страны перейти на новый индустриальный виток развития в интеллектуальной сфере, основанный на образовании и современных ИТ-технологиях. Самое главное, мы можем осуществить такой прорыв в ближайшие 5–10 лет. А для этого должен быть поднят статус инженера и созданы условия для его развития, реализации его идей в индустрии.
