Страхование как панацея

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» решил массу проблем, связанных с приобретением строящейся недвижимости. Недобросовестным застройщикам стало труднее продавать квартиры и офисы нескольким покупателям. Однако от недостроя по-прежнему никто не застрахован. Законопроектом о взаимном страховании гражданской ответственности застройщиков предлагается решить эту проблему, однако эксперты рынка продолжают скептически смотреть на госрегулирование этого вопроса.

Сомнения традиционны: за это заплатят либо сами покупатели, либо добросовестные застройщики, но отнюдь не те, кто изначально не собирается достраивать объекты жилой или коммерческой недвижимости.

Законопроект о взаимном страховании гражданской ответственности застройщиков внесен в Государственную думу в декабре прошлого года и принят в первом чтении. Но сегодня тема разгорелась с новой силой. Владимир Путин дал поручение чиновникам разобраться с проблемами обманутых дольщиков в срок до 1 февраля 2013 года. Это касается и физлиц, приобретающих квартиры в новостройках, и компаний, инвестирующих в строительство бизнес-центров.

В первоначальном варианте законопроект предполагал, что инвестиции в строительство будут страховаться частными страховщиками, но последние взвыли от недовольства. В результате сейчас предлагается уже целый спектр различных инструментов, в том числе альтернативных страхованию. Недовольных опять много, но проблемы недостроя требуют оперативного и жесткого решения.

Проблема

Несмотря на объективные сложности, которые возникли у застройщиков при переходе на 214-ФЗ, риски для дольщиков заметно снизились. Особенно после того, как прокуратура показательно надавила на застройщиков, которые использовали обходные схемы. Нельзя сказать, что закон решил все проблемы, но он защищает от двойных продаж и четко фиксирует обязательства застройщика. Переход на 214-ФЗ был не простым: чего стоят сложности с регистрацией договоров, перекос в сторону защиты интересов дольщика при расторжении договоров и т. д. Справедливости ради отметим, что сложности застройщиков неизбежно перенеслись на плечи дольщиков и так или иначе отразились в цене на строящиеся объекты. Кроме того, закон не защищает покупателей от банкротства строительной компании и нецелевого использования инвестиционных средств. По статистике, в России насчитывается не менее тысячи проблемных строящихся объектов, а общее количество обманутых дольщиков в нашей стране, по данным депутата Госдумы РФ Александра Хинштейна, свыше 100 тыс. человек.

Как считает Татьяна Никитина, начальник отдела рейтингов страховых компаний Национального страхового агентства, большинство крупных столичных девелоперов при получении денежных средств от инвесторов заключают не договор долевого участия в строительстве согласно закону 214-ФЗ, а используют различные схемы (например, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, который не подпадает под действие этого закона). Это происходит потому, что застройщик не имеет права принимать инвестиции для предполагаемого строительства до оформления прав на землю и до создания за свой счет проектной документации с ее последующей экспертизой. При таком раскладе в случае банкротства застройщика получить обратно вложенные деньги практически невозможно. «Необходимость усилить защиту прав лиц, вкладывающих денежные средства в строительство многоквартирных домов, существует не столько потому, что 214-ФЗ имеет недостатки, сколько потому, что до сих пор на рынке встречаются случаи реализации строительных проектов в обход этого закона», – соглашается Александр Гребельский, партнер юридической компании «Гребельский и партнеры». По его словам, на сегодняшний день на законодательном уровне многие проблемные вопросы формально решены: это и введенные штрафные санкции для застройщиков, заключающих при привлечении денежных средств физических лиц иные договоры, нежели предусмотренный 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве, и обязательная государственная регистрация такого договора, и изменения, внесенные в процедуру банкротства застройщика.

Однако, несмотря на то что процессуально дольщики получили возможность активнее реализовывать свои права в ходе процедуры банкротства, фактически они по-прежнему являются кредиторами третьей очереди. «Будь они даже в первой очереди, у них не было бы гарантии, что имущества организации, признанной банкротом, хватит для удовлетворения денежных требований каждого из них», – подчеркивает Гребельский.

Решение?

Законодатель какое-то время назад придумал некое решение проблемы. Это замечательные во всех отношениях «Поправки в проект Федерального закона № 643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве», касающиеся включения обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Кстати, поправки эти были предложены Минфином без участия страхового сообщества, застройщиков и кого бы то ни было.

«Законопроект в прежней редакции предлагает считать страховым случаем закрытие реестра денежных требований кредиторов застройщика, если требования дольщика тем или иным способом не удовлетворены», – рассказывает Александр Гребельский. Выплата страхового возмещения будет осуществляться в пределах размера денежного требования дольщика к застройщику. Таким образом, при взаимном страховании застройщиков дольщик получит денежные средства обратно, однако времени и сил на возврат денежных средств понадобится столько, что ощущение «обманутости» у дольщиков, скорее всего, не исчезнет.

В законопроекте активно пересекаются интересы застройщиков, чиновников, страховщиков, поэтому документ активно обсуждается и дорабатывается. «Например, страхование ответственности застройщика согласно проекту закона предполагалось осуществлять только через общество взаимного страхования – некоммерческую организацию, объединяющую 50 и более застройщиков», – поясняет Татьяна Никитина. В ходе обсуждения были внесены предложения по другим вариантам защиты интересов дольщиков: коммерческое страхование, банковская гарантия. Эти дополнения, а также положения об оценке финансовой устойчивости обществ взаимного страхования (ОВС), размещении средств фонда будут обсуждаться во втором чтении.

«Какие бы механизмы страхования ни использовались, в конечном итоге все сведется к двум вариантам: за эту страховку будут платить или сами дольщики, или надежные компании, которые реально собираются строить, в пользу тех, кто продавал по цене, недостаточной для успешного надежного строительства», – предполагает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. Получится так: ввели обязательную страховку, и все – надежные и ненадежные застройщики – на размер страховки повысят цены на строящиеся объекты, будь то квартиры или офисы. Но обанкротятся ненадежные – их дольщики получат компенсацию как раз за счет надежных застройщиков и их дольщиков, что печально. Потому, видимо, до сих пор законопроект и принят только в первом чтении, хотя всерьез о нем заговорили еще летом 2011-го.

Не решение...

Страховщики выступают против использования механизма страхования в данном случае. Причин тому масса. Так, в настоящий момент законопроектом никак не рассматривается вопрос страховых сумм, однако для всех является очевидным, что размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть очень большим, сопоставимым с суммой рыночной стоимости квартир в одном многоквартирном доме, что может составлять несколько миллиардов рублей. «На примере страхования ответственности туристических операторов, которые так же, как и застройщики, нередко объявляют о своей несостоятельности, стало понятно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие суммы в рамках страхования подобных рисков», – уверяет Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности компании «Альфастрахование».

Действительно, в обоих этих секторах экономики относительно высоки риски наступления страхового случая. При этом его достаточно сложно предугадать, даже внимательно изучая финансовую отчетность клиента. Модель бизнеса большинства игроков в обоих секторах такова, что по факту они постоянно живут в кредит, рассчитывая только на будущие поступления от клиентов. Малейшее изменение ситуации, отсутствие поступлений даже в краткосрочном периоде ведет к серьезным финансовым проблемам. По этим причинам нет возможности использовать западные перестраховочные емкости, так как западные компании по перестрахованию не готовы брать на себя такие риски, и, как следствие, российский страховщик не может брать на себя большой объем риска. По оценкам экспертов, уставного капитала всех страховых компаний в России не хватит на покрытие убытков по рискам недобросовестных застройщиков.

Против принятия законопроекта и другая заинтересованная сторона – девелоперы. «Этот законопроект может повлечь неблагоприятные последствия для страхового рынка и рынка недвижимости, – предупреждает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела девелоперской компании «Сити-XXI век». – Так, если страхование ответственности застройщика будет обязательным – это повлечет для долевых инвесторов дополнительные издержки, а для страховых компаний – убытки по страховым выплатам».

Инструменты влияния

Вступая в правоотношения с застройщиком, инвестор самостоятельно несет юридические риски своих инвестиций и может либо принимать их, либо снижать с помощью юристов. Государство в данном случае не обязано нести юридическую ответственность за застройщиков, но в ряде случаев делает это в целях сохранения социальной стабильности.

Страховщики, в свою очередь, уверены, что застройщикам должен быть предложен альтернативный набор инструментов, которые они смогут использовать в качестве обеспечения исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства. «Альтернативным инструментом для защиты от подобных рисков может стать страховое поручительство – это аналог банковской гарантии, а не договор страхования», – предлагает Зинаида Кузьмина.

Мировая практика пошла именно по этому пути – страховые поручительства (Surety Bonds), которые имеют много общего с простыми поручительствами, но одновременно являются видом страхования с соответствующим регулированием, требованием к финансовой устойчивости страховщиков, резервированием и др., применяются как инструмент исполнения обязательств. «Однако данный вид страхования в нашей стране пока никак законодательно не регулируется, и для его внедрения необходима большая предварительная законотворческая работа», – убеждена Кузьмина. В качестве второй – возможно, временной – альтернативы, по ее словам, могут быть рассмотрены государственные гарантии по аналогии с банковской системой страхования вкладов. Здесь введение обязанности для банков страховать взятые на себя обязательства, уплачивая взносы в специальный фонд – Агентство по страхованию вкладов (АСВ), дало довольно позитивные результаты: вкладчики надежно защищены от потерь.

Примечательно, что чиновники все-таки услышали голос рынка, по крайней мере появилась информация, что в новом варианте законопроекта предполагается несколько различных механизмов, в том числе альтернативных страхованию. По словам замминистра финансов РФ Алексея Саватюгина, обсуждаются такие варианты, как банковская гарантия, поручительство. Об этом же недавно заявлял и депутат Александр Хинштейн.

Интимные риски

Интересно, что некоторые страховщики и сегодня предлагают аналоги этой самой страховки инвестиций в строительство. Например, в «Альфастраховании» есть продукт «АльфаАдвокат», который гарантирует страхователю юридическую помощь при несвоевременной сдаче объекта жилой недвижимости застройщиком. В рамках данной программы покрываются расходы на оказание профессиональных юридических услуг при несвоевременной сдаче объекта жилой недвижимости застройщиком. Расширенный пакет включает консультацию юриста, участие в досудебных слушаниях, участие в судебных заседаниях. То есть страховая компания оплачивает судебные издержки, которые несет покупатель жилья в случае подачи в суд на застройщика. Тариф рассчитан исходя из вероятности наступления страхового случая и размера возможного убытка.

Есть комплексная программа страхования инвестиций в строительство у компании «Северная казна». По словам Александра Меренкова, генерального директора компании, «Северная казна» страхует инвестиции дольщиков, в том числе банкротство застройщика и задержку строительства по причине форс-мажора. Однако, чтобы принять такой договор, необходимо наблюдать за строительной компанией на протяжении долгого времени с момента ее основания. Всем же девелоперам страховать такие риски нельзя, так как это стимулирует рост мошенничеств на рынке.