Минэкономразвития предлагает узаконить возмещение убытков инвесторам
Инвесторам, которые работают на рынке недвижимости, государство возместит убытки (включая упущенную выгоду), в случае если инвестконтракт будет по какой-либо причине расторгнут заказчиком до его фактического завершения. Соответствующие поправки в статью 18 ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» подготовило Минэкономразвития. В действующей редакции закона содержится прямой запрет на возмещение убытков участникам договора со стороны государства.
Как рассказали участники рынка, сейчас по закону существует целый ряд поводов для расторжения государством контракта с застройщиком. Например, в случае если работы не были закончены в срок, за пять лет не было получено разрешение на строительство или из-за изменений в Генплане на выделенном участке уже нельзя реализовать изначально запланированный проект.
При этом никакой финансовой ответственности перед частным контрагентом государственные или муниципальные структуры не несли. Оплата производилась только за выполнение документально подтвержденных работ, и компенсировались исключительно прямые затраты. Простои техники и рабочей силы не возмещались, так как эти пункты обычно не являлись предметом договора между сторонами. В результате частные инвесторы несли убытки, которые измерялись суммами, доходящими до 50% стоимости заключенных контрактов.
— Расторжение инвестконтрактов — достаточно серьезный риск, который должны учитывать застройщики. Нельзя сказать, что это носит массовый характер, но опасность есть всегда. Например, можно вспомнить, как в массовом порядке пересматривались и расторгались договоры на строительство жилья в Москве после прихода Сергея Собянина. Пострадали многие крупные девелоперы. Если будут дополнительные гарантии со стороны государства, это поможет привлечь на рынок новых инвесторов, — считает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».
Сейчас, по ее словам, многие участки, выделенные под застройку, лежат мертвым грузом, поскольку инвесторы боятся работать с государством. Если ответственность государства в подобных случаях будет законодательно закреплена, то ситуация на рынке улучшится. В этом не сомневаются большинство опрошенных «Известиями» участников рынка.
— Это однозначно прогрессивный законопроект, призванный улучшить инвестиционный микроклимат в девелопменте. Если он будет принят, риски девелоперов, не связанные с экономикой объекта и состоянием рынка, значительно снизятся, — подтверждает Иван Губочкин, управляющий директор отдела рынков капитала CBRE.
В свою очередь, Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP, отметил, что уже сейчас инвесторы имеют основание требовать возмещения убытков в суде.
— Есть статьи в Гражданском кодексе и Конституции, которые обязывают государство возмещать причиненные убытки. Инвесторы уже обращаются в суд, чтобы добиться компенсации убытков, — утверждает юрист.
Впрочем, по его словам, решения, принимаемые в пользу истцов, пока носят характер скорее исключения, чем правила.
Вместе с тем, как рассказал Можаровский, обычно власти стремятся каким-то образом компенсировать издержки инвесторов, например, предложив новые участки под застройку. По словам юриста, хотя договоры с городом расторгаются довольно часто, большинство девелоперов предпочитают не выносить сор из избы и договориться полюбовно.
— Скандалы происходят только, когда люди уже уходят с рынка. Так, Шалве Чигиринскому не дали закончить реконструкцию гостиницы «Россия», после завершения эры Лужкова пересмотрели проекты его супруги госпожи Батуриной, у Сергея Полонского был острый конфликт с экс-главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным, — перечисляет Можаровский.
По мнению Марии Литинецкой, несмотря на новое положение, может сохраниться существующий ныне порядок вещей, поскольку в бюджете отсутствует соответствующая статья расходов.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, полагает, что расторжение договоров сейчас происходит исключительно по вине недобросовестных девелоперов.
— Строительные компании не исполняют обязательства, данные властям, либо не оплачивают инфраструктурные платежи или строят не то, что было запроектировано, — уверен он.
Вместе с тем, по его словам, прежде всего данная инициатива станет положительным фактором для иностранных инвесторов, которым важны четкие правила игры. Однако, как отметил Бойков, пока остаются нерешенные вопросы, касающиеся механизма возмещения убытков.
— Если сейчас другая сторона инвестдоговора при его расторжении вправе требовать возмещения только документально подтвержденных расходов, то в случае принятия поправок может быть сделано исключение. Помимо расходов другая сторона вправе заявить о том, что она понесла убытки, в том числе упущенную выгоду. В таком случае правительство России вправе, но не обязано принять решение о возмещении убытков, — предупреждает Никита Таранченко, руководитель юридического департамента Cushman & Wakefield.
Он отмечает, что предложенная Минэкономразвития формулировка не делает данную норму правилом и свои претензии застройщику все равно придется доказывать в суде.
