Участник дела ЮКОСа продает бизнес-центр за $100 млн

Как выяснили «Известия», Владимир Гулин, занимавшийся регистрацией офшорных фирм для «Менатепа» и ЮКОСа, пытается продать комплекс зданий в центре Москвы. Здания в Лубянском проезде он приобрел во времена второго процесса против Михаила Ходорковского и Платона Лебедева. Покупателя не могут найти по меньше мере полгода — эксперты считают цену $100 млн явно завышенной.

На продажу выставлен бизнес-центр «Лубянский» — здание, построенное еще  в конце XVIII века. Это усадьба В.П. Разумовской — В.Д. Поповой — Еремеевых, которая  включена в перечень памятников культуры регионального значения. В 1812 году дом занимал наполеоновский маршал Мортье. Здания по адресу: Лубянский пр-д, д. 15, стр. 2 (11 тыс. кв. м), а также Лубянский пр-д, д. 15, стр. 4 (2 тыс. кв. м) принадлежат на праве собственности ООО «ОТК», об этом свидетельствуют выписки из Росреестра (есть у «Известий»).

Единственным владельцем ОТК, по данным ЕГРЮЛ, является Владимир Гулин, специалист по офшорным структурам, получивший известность благодаря делу Михаила Ходорковского, Платона Лебедева и Андрея Крайнова. На процессе в 2004 года он выступал свидетелем и рассказал, что с 1992 по 1997 год работал в компании Russian Trust and Trade, учрежденной «Менатепом», где занимался регистрацией офшорных компаний и обслуживал их деятельность. В частности, Гулин регистрировал фирмы в офшорных зонах по просьбе помощников Лебедева Михаила Гусарова и Владимира Моисеева, а также юридического советника и помощника Ходорковского Виктора Прокофьева.

Затем Гулин выступил на втором процессе против юкосовцев в 2009 году (второе дело посвящено краже акций «дочек» ЮКОСа, нефти и отмыванию соответствующих доходов), где также рассказал о работе с офшорами. В частности, Гулин признал, что являлся номинальным учредителем компании «А-траст», которая, по оценке суда, была задействована в схеме по присвоению «дочек» входящего в ЮКОС ОАО «Восточная нефтяная компания». По сообщениям прессы, показания Гулина принципиальной ценности для следствия не имели. Адвокат Платона Лебедева Владимир Краснов сообщил «Известиям», что смутно помнит имя Владимира Гулина, но какую роль его показания сыграли в процессе, уже забыл за давностью лет.

По данным выписки из ЮГРЮЛ фирма ОТК принадлежит Владимиру Гулину с 12 октября 2009 года. Предыдущим владельцем был Виталий Борик, ныне ему принадлежит ООО «Топливная компания «Оптнефтепродукт», зарегистрированная в Дагестане. Также в начале 2010 года Гулин стал гендиректором компании «Центр дистрибуции «Бош», занимающейся продажами инженерных систем для зданий (системы безопасности, конференц-системы и т.п.). В этой компании сказали, что на работе Гулин появляется нечасто, и обещали передать для него сообщение. С ним самим связаться не удалось. Основная специализация ОТК — сдача недвижимого имущества: по данным базы СПАРК, выручка за 2013 год составила 168,8 млн рублей, чистая прибыль — 1,7 млн рублей.

Принадлежащий компании комплекс зданий БЦ «Лубянский» был выставлен на продажу через Российский аукционный дом (РАД) в начале этого года. Общая площадь недвижимости — 13 тыс. кв. м. Аукцион был намечен на март 2014 года, но при начальной цене $100 млн покупателей найти не удалось. Теперь РАД пытается продать объект напрямую.

Как сообщил источник в РАДе, сейчас собственник готов к небольшим скидкам. По данным РАДа, средняя арендная ставка на помещния в продаваемом бизнес-центре составляет 30,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Арендопригодная площадь — 11,3 тыс. кв. м.

— То, что здание не реализовано уже почти год, скорее всего, говорит о завышении цены. За год можно продать практически любой объект при условии правильного ценообразования. Зачастую собственники зданий, не будучи профессиональными игроками рынка коммерческой недвижимости, при определении стоимости экспонирования и продажи руководствуются, например, ценой, которую они заплатили сами, или стоимостью, по которой им кто-то когда то предлагал выкупить их объект, а они тогда отказались, — рассуждает Михаил Миндлин, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield. — Справедливая цена продажи определяется только рынком на основании текущего баланса спроса и предложения, а также трендов изменения рынка.

Как отметил Миндлин, дополнительные сложности создает то, что предлагается не пустое здание, а уже заполненный арендаторами бизнес-центр. Среди арендаторов — Кредит Европа Банк, рестораны «Бизон», «Колковна» и пр.; кроме того, согласно выписке из Росреестра, на основании двух договоров ипотеки с конца 2013 года помещениями здесь владеет «банк миллиардеров» — Международный финансовый клуб, в числе акционеров которого фигурируют Михаил Прохоров и Александр Абрамов.

— Если бы это было свободное здание, то крупная компания могла бы его купить для целей собственного размещения, ориентируясь на площадь и местоположение, — заплатить определенную премию к рынку такого рода объектов. Но поскольку здание уже заполнено, такие характеристики, как адрес и архитектура, уже не играют определяющей роли. В таком случае покупателями являются профессиональные инвесторы, рассматривающие при определении цены предложения в первую очередь доход, который генерирует объект, — объясняет Миндлин.

Как сообщил источник в РАДе, потенциальным покупателям декларируют доход в 365 млн рублей в год.

— Сейчас готовится к вводу в эксплуатацию ресторанный дворик площадью 2 тыс. кв. м. В данный момент идут отделочные работы. После введения его в строй доходность будет на уровне 550 млн рублей в год, — добавил собеседник «Известий» из РАДа.

— Надо внимательно анализировать, из чего этот заявленный доход состоит, — отмечает Миндлин. — Зачастую, исходя из нашей практики, люди не всегда правильно определяют чистый операционный доход, включая туда статьи из операционного обслуживания, часть налогов и прочие расходы. Также надо очень внимательно изучать текущие и будущие ставки арендаторов и сроки окончания договоров аренды для определения устойчивости арендного потока и соответствия ставок текущему рыночному уровню. Любое отклонение от модели потенциального покупателя/инвестора автоматически понижает результирующую стоимость его предложения.

В свою очередь, Алексей Богданов, партнер агентства недвижимости S.A. Ricci, считает, что цена $100 млн вполне адекватная и при подтверждении указанных арендных потоков дает доходность на вложенный капитал около 10% годовых, что в целом соответствует рыночным показателям. Тем не менее Богданов заметил, что, поскольку стоимость покупки сравнительно большая, ликвидность объекта низкая.

— Значительно ускорить продажу и максимизировать цену актива текущие собственники могли бы, выставив объект на продажу по частям небольшими лотами; самой инвестиционно привлекательной частью актива являются первые торговые этажи, — советует эксперт.

В данный момент, кстати, идет судебная тяжба ОТК с Объединением административно-технических инспекций Москвы (ОАТИ). Собственник пытается оспорить штраф 50 тыс. рублей, выписанный за «непроведение своевременных работ по реставрации, ремонту и покраске фасада здания и отдельных элементов, что привело к разрушению штукатурного слоя». Как сообщил источник в РАДе, перед продажей штраф будет погашен. По его словам, потенциальным покупателям сообщается, что без проблем можно провести редевелопмент, например осуществить перепланировку здания.