Воскресенье, 28 мая 2017
14 ноября 2014, 14:04 Ксения Дьякова-Тиноку

У самого Черного моря

Несвоевременные соблазны крымской недвижимости

Фото: Комсомольская правда/PhotoXPress.ru

Кто из нас не мечтал о домике на морском побережье, чтобы и шум волн, и соленый бриз, и волшебные закаты, и лунная дорожка? Крым никогда не нуждался в рекламе, а всплеск патриотических настроений в этом году взвинтил интерес к нему до максимума. Но все оказалось не так просто...

После того как Крым вновь вошел в состав России, многие соотечественники в едином порыве задумались о покупке «домика у моря». В марте этого года сервисы «Яндекса» зафиксировали самую высокую статистику по подобным запросам — около 83 тыс. Сейчас интерес упал в четыре раза. Оказалось, что приобретение недвижимости на полуострове пока может стать рискованным предприятием.

Модный полуостров

По мнению Игоря Индриксонса, основателя и управляющего инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru, после вхождения Крыма в состав Российской Федерации крымский рынок недвижимости превратился в «противостояние». Цены взлетели и оказались как минимум на 30% выше рыночной стоимости, на которую бы согласились потенциальные покупатели. С одной стороны, находились продавцы, не желающие снижать цены, а с другой — покупатели, которые не хотели переплачивать. Еще одним препятствием для покупки недвижимости было отсутствие госреестра: украинского уже не было, а российский еще не успели создать. В результате те, кто хотел бы приобрести местные объекты, путались в законодательстве и опасались проблем с легитимностью сделок.

Сейчас стоимость объектов в Крыму продолжает расти, однако темпы этого роста замедляются. «В октябре снова было отмечено сокращение объемов рынка наряду со снижением спроса среди покупателей недвижимости, — отмечает Игорь Индриксонс. — Стоимость жилья по-прежнему остается завышенной: цена за квадратный метр колеблется в промежутке примерно от 490 до 870 евро. По оценкам специалистов, стандартная однокомнатная квартира, например, в Севастополе обойдется покупателю почти в 30 тыс. евро, а «двушка» — приблизительно в 40 тысяч».

Самые дорогие (и самые желанные) «домики у моря» располагаются в «премиальном» сегменте ЮБК (Южного берега Крыма) и, конечно же, в Ялте. Их площадь исчисляется сотнями метров. Набережная Ялты, Приморский парк — $5 тыс. за квадрат и выше... Новый элитный жилой комплекс в Балаклаве вообще будет заявлен по $7 тыс. за метр.

Элитное крымское жилье привлекает инвесторов в первую очередь, и тут предложение представлено достаточно широко. «К тому же крымские апартаменты вполне достойно выглядят на фоне зарубежных аналогов. Кроме вилл, которые все же проигрывают в смысле инфраструктуры и роскоши тому же Лазурному Берегу, — рассказывает Игорь Даниленко, генеральный директор строительно-девелоперской компании «Гринстрой». — Но, на наш взгляд, гораздо более перспективным может стать развитие недорогой, массовой и при этом качественной застройки».

Да, в Крыму есть небольшое количество так называемых домов экономкласса по $100–140 тыс. Построены они были в 50–60-е годы прошлого века, выглядят в большинстве случаев крайне непрезентабельно и требуют капитального ремонта. Есть и дышащие на ладан садовые домики по $50–60 тыс. Но как таковой экономсегмент в Крыму развит очень слабо и имеет огромный потенциал для роста.

Что же касается «кусачих» крымских цен, то все относительно, считает Даниленко. Те же $4–5 тыс., реже до $7–8 тыс. за метр, которые просят в Крыму за квартиры премиального сегмента, сравнительно очень небольшие деньги, если сопоставить их с расценками на столичные элитные площади, с той же Остоженкой ($30 тыс. за квадрат). Или хотя бы со стоимостью стандартной московской хрущевки ($4 тыс. за кв. м). Поэтому сейчас Крым «явно недооценен», резюмирует он.

Отель «Лето»

«В связи с ежедневным повышением валютного курса по отношению к рублю с октября ускорился рост цен в рублях на заграничные туры — в последние дни они дорожают в среднем на 3% в сутки», — заявил недавно Дмитрий Горин, вице-президент Ассоциации туроператоров России (АТОР). Неудивительно, что в связи с этим по итогам года эксперты отмечают у россиян тенденцию к росту «домашнего туризма». Из-за удорожания евро многие уже рассматривают отдых в Крыму как альтернативу заграничному отпуску, считает Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group.

Но избалованные турецкими и египетскими турами «все включено» российские туристы рискуют очень разочароваться: в Крыму практически нет современных отелей, если не брать в расчет полуразвалившиеся советские пансионаты, а снимать квартиру у частников готовы не все.

Что же поможет Крыму стать современным туристическим центром? «Жилье на продажу — бизнес с быстрым оборотом, — уверен Игорь Даниленко. — Он не требует больших и «длинных» денег. Построил — и тут же продал. Для отелей же нужен неспешный и значительный капитал: наши иностранные партнеры по понятным причинам тут не будут торопиться, а российские инвесторы предпочтут распорядиться своими деньгами с гарантированной быстрой отдачей». С другой стороны, продолжает Даниленко, инвестиции в сетевой отельный бизнес — бизнес серый, зачастую — мафиозный, которому санкции не помеха... Возможно, старт гостиничному расцвету даст открытие в Крыму игорной зоны. Повлияет на это и решение транспортной проблемы, в частности — строительство Керченского моста.

Смутное время

С момента образования Крымского федерального округа в период с 21 марта по 29 июня этого года в Крыму вообще действовал мораторий на регистрацию сделок купли-продажи недвижимости. Все это время стороны ограничивались предварительными договорами. Популярностью пользовались как прибрежные объекты, так и жилье в так называемом степном Крыму.

Львиная доля сделок, как можно догадаться, приходится на россиян с материковой части страны. «Механизм регистрации этих сделок далек от совершенства и имеет много лазеек для мошенничества, — предупреждает Николай Молотов, генеральный директор симферопольской юридической компании «Свобода». — Украинский реестр, где фиксируются сделки по объектам недвижимости, на территории Крыма не работает с весны, а российский — пустой».

Отследить историю объекта недвижимости по бумажным носителям можно только до января 2013 года. Тогда в Украине начал работать электронный реестр, а БТИ были упразднены. «Таким образом, нет никакой гарантии, что покупатель приобретет квартиру у настоящего собственника, а не бывшего владельца, что жилье не находится в залоге. Кроме того, одну и ту же квартиру или дом можно продать два раза: по российскому и украинскому законодательствам», — предупреждает юрист. В украинском законе об оккупированных территориях предусмотрена возможность регистрации крымской недвижимости в отделениях Укргосреестра, которые находятся на материке. Но раз данные об этой сделке не будут отражены в российском реестре, то эту же недвижимость можно продать уже другому покупателю!

Различия между российским и украинским законодательствами, само собой, не облегчают процесс. Полноценный переход на нормы Земельного кодекса РФ займет какое-то время. Есть и другие неприятные нюансы: например, согласно ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м. Для Украины она составляла всего 100 м (правда, на практике этот пункт регулярно нарушался, и жилье возводилось в непосредственной близости к береговой линии). Теперь береговые зоны будут приводиться в соответствие с российскими нормами, предсказывают юристы.

Является ли непризнание Крымской Республики международным сообществом фактором риска при покупке недвижимости в Крыму? Отдельные правоведы считают, что в связи с этим любая сделка может быть оспорена в суде. Юрист ЮК «Свобода» Ксения Филатова, напротив, полагает, что это невозможно, так как этот фактор не может быть основанием для оспаривания сделки в текущей ситуации. Тем не менее при покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта, но и четкое представление, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба как самой сделки, так и приобретенного имущества. Поэтому при покупке «домика мечты» знающие люди настоятельно советуют обращаться к специалистам.

Красивые горизонты

«Судя по тому, насколько плотен поток клиентов риелторских компаний, Крым сейчас явно интересней заграниц. И это объяснимо, — подтверждает Игорь Даниленко. — Идет постоянная рекламная кампания по всем каналам. Действительно, здесь тепло и солнечно, здесь говорят по-русски, да и Крым, бесспорно, редчайшее место в плане климата, пейзажей и комфорта».

И действительно, в сентябре этого года финансисты впервые за 5 лет зафиксировали сокращение вложений россиян в иностранную недвижимость. Пока по цене и уровню спроса Крым находится на уровне стран ближнего зарубежья: Болгарии, Черногории, Хорватии. Но у него есть все шансы стать номером один в мечтах о домике на море.

Что этому способствует? «Во-первых, относительно невысокая цена для курортного региона, — объясняет Дмитрий Коновалов. — Во-вторых, возможность приобретения недвижимости по рублевой цене, что в условиях ослабления курса рубля по отношению к евро и доллару становится весьма значимым фактором. В-третьих, на недвижимость Крыма не распространяется запрет для российских чиновников на владение активами за рубежом». И, наконец, будущую стабильность обещает региону принятое решение правительства РФ о выделении средств на развитие Крыма.

«Следующий год, особенно курортный сезон, который в Крыму начинается в мае и продолжается до сентября, покажет реальный объем туристического спроса, на который «подтянется» предложение», — прогнозирует Дмитрий Коновалов. Это в краткосрочной перспективе повлияет на развитие коммерческой недвижимости, а в долгосрочной — часть туристов сможет запланировать покупку дачного, «сезонного» жилья в Крыму, что привлечет инвесторов из сферы жилой недвижимости.

По прогнозам Indriksons.ru, цены на недвижимость на полуострове все же будут продолжать расти. По сравнению с моментом, когда Крым еще не был частью РФ, объекты в ближайшие год-два окажутся переоценены на 20%. Цифры могли бы быть и более «впечатляющими», но падение рубля и спад российской экономики окажут свое сдерживающее действие.

Наверх

Мнения

Наверх