Дорогое жилье для бедных
Премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о повышении цены жилья экономкласса по программе «Жилье для российской семьи» с 30 тысяч рублей за квадратный метр до 35 тысяч рублей. Этот шаг обусловлен тем, что из-за экономических проблем строительство домов подорожало и в некоторых регионах уже возникли проблемы с выбором застройщика и земельных участков.
Программа «Жилье для российской семьи» была запущена в прошлом году и призвана помочь тем, кто не может справиться с жилищной проблемой собственными силами. До конца 2017 года по данной госпрограмме на территории России должны появиться дополнительные 25 млн кв. м новостроек экономкласса. Цена квадратного метра в таких домах не превысит 80% рыночной стоимости.
Квартира по программе
Как отметил министр строительства Михаил Мень, к началу апреля 2015 года заявки на доступные квартиры в новостройках подали 7 тыс. семей, или 20 тыс. человек. По словам главы Минстроя, подобная цифра для старта очень неплохая. Только в Пермском крае заявления написали 2 тыс. семей. Активно интересуются программой жители Чувашии и Тульской области. На данный момент участниками проекта стали 64 региона. Они намерены возвести 19 млн кв. м доступного жилья, при этом 49 субъектов РФ уже подобрали земельные участки. В настоящее время в стадии строительства находятся 10 млн «квадратов».
Как довести реализацию проектов до логического конца? «Повышение стоимости квадратного метра самого доступного жилья для российских семей позитивно воспринимается застройщиками, — считает Сергей Козловский, руководитель аналитического отдела Grand Capital. — Однако этого недостаточно. По статистике, более 70% покупаемого жилья сейчас попадает под различные ипотечные программы, иногда потенциальные покупатели берут несколько кредитов для первого взноса по ипотеке. С учетом роста закредитованности населения (а сегодня число просроченных кредитов поднялось уже до 17% против 12% в 2008 году в условиях кризиса) реальная покупная способность падает, а жилье становится все более недоступным».
По словам эксперта, эта тенденция может послужить негативным импульсом к снижению числа строящихся жилых объектов. «Аналогичные сценарии мы можем наблюдать и в других странах, например в Китае, где построенного жилья настолько много, что существуют целые пустые кварталы, — говорит Сергей Козловский. — Так что одной работой с застройщиками ограничиваться ни в коем случае нельзя: если не будет потенциальных покупателей, то необходимости в большом объеме строительства также не будет, а это вызовет новый кризис в сфере строительства».
Новоселье в кредит
Недостаточными озвученные правительством меры считает и Павел Щипанов, руководитель аналитического отдела компании Romanov Capital. «Только лишь повышение стоимости строительства жилья экономкласса по программе «Жилье для российской семьи» даже до 35 тысяч рублей за квадратный метр не приведет к повышению интереса инвесторов и застройщиков к возведению объектов недвижимости», — поясняет он. Если стоимость жилья в регионах может быть зафиксирована на уровне 35 тыс. рублей, то уже в городах-миллионниках покупка облигаций и другие меры не возымеют должного эффекта. Поэтому, по мнению эксперта, маловероятно, что до конца 2017 года будет возведено 25 млн кв. м жилья. Преобладание на рынке недвижимости продавцов над покупателями в период мирового кризиса сказывается на отсутствии интереса к строительству новых объектов и заморозке уже строящихся. «Хорошей мерой по стимулированию активности на рынке недвижимости выступит снижение процентной ставки ЦБ РФ до 8–9%, а ипотечной ставки — до 12%, особенно после того, как в рамках общения с населением во время «прямой линии» о необходимости такого шага заявил президент Владимир Путин», — отметил Павел Щипанов.
Доля заключенных ипотечных сделок является одним из важных показателей спроса на рынке недорогого жилья. «По итогам января доля ипотечных сделок снизилась на 62% по сравнению с ажиотажным декабрем 2014 года», — сообщила Юлия Кравчук, руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S. A. Ricci. По ее словам, если сравнивать периоды I квартала 2015 года и I квартала 2014 года, можно заметить, что количество ипотечных сделок в общем объеме реализованного спроса снизилось на 25%. Оттолкнуть потенциальных покупателей от покупки недорогого жилья сможет и его качество — в том случае, если в погоне за снижением издержек застройщики решат экономить на материалах. «Застройщики во избежание дополнительных затрат запросто могут начать использовать менее качественное, но более дешевое сырье для производства, — говорит Сергей Козловский. — Само по себе менее дорогое сырье не означает, что оно намного хуже, но могут появиться прецеденты использования тех видов сырья, которые могут принести вред потенциальным жильцам».
Рецепт из региона
На этом фоне регионы стараются решить проблему собственными силами. Так, в рамках столичной антикризисной программы «План обеспечения устойчивого развития экономики и социальной стабильности города Москвы в 2015 году» инвестиционно-строительный бизнес получит сразу несколько послаблений, которые лоббировал в течение нескольких лет. В частности, преференции подразумевают частичное снижение налогового бремени, технологических и градостроительных требований к проектам и, как следствие, сокращение издержек компаний.
«А в Ленинградской области несколько лет действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги», — рассказал Сергей Петров, заместитель председателя комитета по земельным отношениям и строительству Госдумы. — Согласно ее положениям, застройщикам возвращают уплаченные налоги в том случае, если эти деньги они намерены потратить на возведение социально значимых объектов — школ и детских садов — вблизи недавно построенных жилых домов». При этом в стоимость квадратных метров застройщики вкладывают не только работу по возведению стен дома и подведению необходимых коммуникаций: воды, газа, канализации. «По действующему законодательству, дом не разрешат сдать в эксплуатацию, если поблизости не будет детских садов и школ, — говорит Сергей Петров. — Так что застройщикам приходится думать и о том, как обеспечить район социальными объектами. Как правило, стоимость их строительства закладывается в цену квадратных метров, которую граждане платят за покупку квартиры. Чтобы застройщики региона этого не делали, власти Ленинградской области приняли решение компенсировать им эти траты в виде возвращенных налогов».
Кроме того, важным событием, которое повлияло на спрос на жилье в последние полтора месяца, стало решение правительства о государственном субсидировании ипотечных ставок. Постановление о господдержке подписали 13 марта 2015 года, срок действия программы — год. Правительством выделено 20 млрд рублей из федерального бюджета на компенсации по процентным ставкам, что должно позволить снизить ставку по ипотеке до 12%. Максимальная сумма кредита составляет 8 млн рублей для покупателей жилья в Московском регионе и Санкт-Петербурге, для покупателей недвижимости в регионах РФ — 3 млн рублей. По словам Юлии Кравчук, с конца марта в связи с действием программы субсидирования наблюдается увеличение спроса на недорогую недвижимость (новостройки Московской области, «новой Москвы» и экономкомфорт-класс в границах Москвы). Однако данная программа субсидирования может повлиять только на спрос на рынке первичной недвижимости.
Между тем совсем уж критичного обвала рынка жилья эксперты не ожидают. «Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются выгодными и перспективными ввиду нескольких причин, — поясняет Юлия Кравчук. — Первое — это нестабильность, порою ненадежность банковской системы, в то время как недвижимость остается одним из самых верных способов сохранения средств. Второе — это макроэкономические колебания, которые требуют профессионализма в случае вложения в рынок ценных бумаг, в то время как операции с недвижимостью обычно более-менее понятны. И третье — колебания курсов, укрепление и ослабление национальной валюты. В связи с этим вложения в жилье как никогда актуальны».
