Общая доля рублевой офисной аренды достигла рекордных 70%
Доля рублевых контрактов по офисной аренде продолжает расти и на сегодняшний момент составляет около 70% от всех сделок. Об этом «Известиям» заявили в двух крупных консалтинговых компаниях рынка недвижимости — Colliers и Cushman & Wakefield. Арендаторы офисов класса А продолжают давить на арендодателей и переходить на рублевые договоры, тогда как арендаторы офисов класса B уже почти полностью перешли на них.
Массовое перезаключение договоров аренды и переход на рублевые контракты (в которых сумма оплаты не зависит от текущего курса доллара или евро — по закону все расчеты должны быть в рублях) начался в IV квартале 2014 года. По данным Colliers, в I квартале 2015-го 24% арендаторов перезаключили договоры с арендодателями, во II квартале это сделали еще 35% арендаторов. По словам партнера Colliers International Владимира Сергунина, пик перезаключения договоров пришелся на II квартал, и сейчас подавляющее большинство арендаторов согласовали с владельцами бизнес-центров новые условия аренды. Большинство предложений в базах опрошенных агентств тоже номинировано в рублях.
— На данный момент у нас в базе есть 465 предложений об аренде помещений класса А, из них примерно 35% частично или полностью могут быть заключены в рублях, сроком на 1 год, реже на 2 года. В классе В это практически 90%, при этом договор может быть заключен на 3 года. Сегодня около 70% договоров на аренду офисов рассчитываются в рублях, — сообщила Юлия Богомол, аналитик C&W.
— Все офисы класса B перешли на рублевые контракты. В целом 70% договоров аренды офисов заключены в рублях и 30% в валюте (это офисы класса А), — говорит Владимир Сергунин из Colliers. — При этом в кризисных 2008–2009 годах ситуация была обратная, тогда 30% договоров по аренде офисной площади заключались в рублях и 70% — в долларах.
При этом зависимость от доллара, во многом психологическая, все-таки остается. Многие арендодатели фиксировали в этом году арендные ставки с курсовым «потолком» — не выше 60 рублей за доллар. Также некоторые арендодатели офисов класса А предлагают заключить договор аренды в рублях только на первый год, а на второй и третий уже в валюте.
Необходимость в законодательном регулировании вопроса, как видно, снизилась — дело в том, что к началу сентября 2015 года Минпромторг подготовил поправки в Гражданский кодекс о запрете заключения договоров аренды в валюте. По мнению Владимира Сергунина, эти поправки уже не столь важны, рынок в значительной степени сам себя отрегулировал.
Владельцам офисов класса B легче справляться с переходом на рублевые договоры по аренде, так как доля валютных кредитов у них не очень большая в отличие от владельцев офисов класса А — поэтому они по-прежнему активно стараются переложить риски от скачков валют на арендатора. Как писали «Известия» (/news/589802), девелоперы сейчас — одни из самых дефолтных заемщиков.
Но объем свободных площадей в премиальных офисах значительно больше, чем в классе B, и это вынуждает владельцев офисов класса А также идти на уступки. По данным Colliers, по состоянию на середину года доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы составляла 14,4%, что больше показателя за аналогичный период прошлого года на 3%. При этом в офисах класса А свободно 27,2%, тогда как в офисах класса B — только 10,8%.
Девелоперы продолжают вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры, строительство которых было начато еще до кризиса, однако они порой сознательно, порой вынужденно (не хватает денег) выводят на рынок только половину запланированных площадей. Так, по итогам первого полугодия 2015 года в эксплуатацию было введено порядка 245 тыс. кв. м офисной площади, однако это вдвое меньше показателя января–июня 2014 года, когда объем ввода новых площадей составил 540 тыс. кв. м.
По прогнозам Colliers, в общей сложности в 2015 году в Москве будет построено около 1 млн кв. м офисных площадей, в эксплуатацию будут введены только 500 тыс. кв. м. При этом на рынке открываются по большей части бизнес-центры класса А. Так, cреди шести крупнейших бизнес-центров, которые начали работать в первой половине этого года, четыре имеют класс А, и только два — класс B+. Крупнейшими новыми комплексами класса А стали: «Паллау» девелопера FerroStroy (подконтрольна совладельцам компании Evraz Александру Абрамову и Александру Фролову), с офисной площадью 30 тыс. кв. м, «Крылатские Холмы II» от Millhouse Романа Абрамовича, с 20,6 тыс. кв. м, «К2 Бизнес-парк» стр. 5 (Новая Москва) компании Storm Properties основателя и бывшего владельца группы ПИК Кирилла Писарева, с 18,7 тыс. кв. м, и «Большевик», строения 1 и 14, от компании O1 Properties Бориса Минца, с 14,4 тыс. кв. м.
Новыми крупнейшими офисными комплексами класса B+ по итогам первого полугодия 2015 года стали «Шереметьевский офис-парк», строения 5 и 8, от компании «Большой город», с 20,8 тыс. кв. м, а также «Буракова 29» от Placon Property Management (входит в группу «Абсолют» Александра Светакова), с 8,7 тыс. кв. м. Большая часть вводимых в эксплуатацию бизнес-центров пришлась на запад Москвы. Территориально больше всего свободных площадей находится в «Москва-Сити» — около 37% от общего объема площадей, и как раз на западе Москвы — около 30%. В бизнес-центрах, которые расположены в пределах Садового кольца, свободно около 9% офисных площадей. До конца этого года, по данным Colliers, крупнейшими районами по вводу в эксплуатацию новых бизнес-центров будут Юго-Западный (22% от общего объема офисных центров, которые будут введены в эксплуатацию), Центральный (17%) и Западный (16%).
По мнению Михаила Солоницына, управляющего бизнес-центра «Авилон Плаза», при дестабилизирующих экономику потрясениях многие арендаторы будут пытаться пересмотреть условия текущих сделок и рынок станет еще более «проарендаторским» — учитывая, что на рубеже 2014–2015 годов многие владельцы офисов вынужденно шли на предоставление скидок для клиентов — особенно в условиях валютных договоров аренды.
— Сложная экономическая ситуация заставляет арендаторов пересматривать и уменьшать операционные затраты. Крупные компании, арендующие большие объемы площадей в нескольких бизнес-центрах, рассматривают возможности консолидироваться на одном объекте, при этом сокращая занимаемые площади. Организации, дислоцирующиеся в центральном деловом районе со все еще высоким уровнем ставок, чтобы сэкономить на аренде, ищут варианты в бизнес-центрах соответствующего качества, но с расположением в более удаленных от прайм-сегмента локациях. И наоборот, арендаторы, что располагались на окраине города в низкоклассных офисных объектах, могут пересмотреть условия размещения и арендовать офис получше с учетом существенного падения ставок по рынку офисов в целом. Перспективной зоной можно назвать территорию Третьего транспортного кольца, где будут пользоваться спросом качественные бизнес-центры с относительно умеренными ценовыми запросами. Спрос на подобные объекты может вырасти, — сказал Солоницын.
Согласно отчету консалтинговой компании JLL, за первое полугодие 2015 года 29% купленных и арендованных площадей приходится на территорию от Садового кольца до ТТК, 18% — на Центральный округ и 5% — на «Москва-Сити». Вне ТТК объем реализации составил 48%.
Что касается собственно цен, то до конца 2015 года, как считают опрошенные консультанты, цены не изменятся. Средняя ставка по аренде офисов класса А, по данным Colliers, во II квартале этого года составила 29,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что ниже показателя предыдущего квартала, когда стоимость аренды составляла 32,7 тыс. рублей за 1 кв. м. В период со II квартала 2014 года до I квартала 2015-го аренда постоянно дорожала, увеличившись на треть, или на 7,4 тыс. рублей за 1 кв. м.
Что касается офисов класса B, то за апрель–июнь расценки снизились с 16,8 тыс. до 15,8 тыс. рублей за 1 кв м. (за апрель–декабрь 2014 года прирост 23%, или 3,7 тыс. рублей). В отличие от офисов класса А, падение цен в классе B произошло раньше — в I квартале этого года, с 19,4 тыс. до 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м, или на 15%. Это объясняется массовыми переходом арендаторов офисов класса B на контракты в рублях уже в IV квартале 2014 года, тогда как арендаторы офисов класса А стали переходить на рублевые договоры только в I квартале этого года.
По состоянию на середину июля итоговый объем офисных площадей в Москве составил 16,2 млн кв. м, из которых 22% составляют офисы класса А, 48% — офисы класса B+ и 30% — офисы B-. Стоит отметить, что, как ожидают в Colliers, заполняемость бизнес-центров к моменту открытия по итогам первого полугодия выросла до 40%, тогда как в аналогичный период 2014 года она составляла только 30% — это, пожалуй, единственное улучшение статистики, если смотреть с позиций арендодателя. У консалтинговой компании CBRE еще более позитивный прогноз по заполняемости: из заявленных к открытию до конца этого года новых офисных площадей уже продано или сдано в аренду 45%.
