Цену на жилье хотят снизить голландскими аукционами

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) подготовил предложения по поправкам в Градостроительный кодекс, которые, как планируется, должны повысить доступность жилья для граждан. Специалисты фонда предлагают наделить региональные и муниципальные власти правом проводить аукционы среди застройщиков для строительства жилья эконом-класса. Торги должны вестись на понижение стоимости квадратного метра. В результате, по оценке Фонда РЖС, экономия граждан при покупке такого жилья составит до 30% по отношению к его рыночной стоимости.

Предложения по поправкам подготовлены Фондом РЖС в рамках рассмотрения законопроекта «О внесении изменения в Градостроительный кодекс», который уже принят Госдумой в первом чтении. Поручение принять меры по скорейшей доработке этого документа с учетом опыта РЖС, который опробовал предлагаемый механизм, дало правительство в апреле.

Право проводить аукционы по строительству жилья эконом-класса с ограничением его продажной цены РЖС получило в прошлом году. И осуществило ряд пилотных проектов в российских регионах. Теперь Фонд предлагает перевести опыт аукционов на уровень местных властей.

Как рассказали «Известиям» в Фонде РЖС, согласно проекту поправок, органы госвласти и местного самоуправления получат право проводить аукционы по строительству жилья эконом класса, победители которых обязаны будут обеспечить его продажу по фиксированным ценам. Начальная цена продажи 1 кв. м жилья определяется на дату принятия решения о проведении аукциона, исходя из цены, устанавливаемой Госстроем ежеквартально по российским регионам.

Застройщикам, предложившим самую низкую стоимость 1 кв. м жилья, будут предоставлены для строительства в безвозмездное срочное пользование или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, победителю со стороны властей планируется оказывать содействие в подключении жилых домов к объектам инженерной инфраструктуры.

Порядок проведения таких так называемых голландских аукционов будет прописан в отдельных статьях Земельного кодекса.

К числу граждан, которые в соответствии с данной инициативой смогут получить право на приобретение жилья эконом-класса по фиксированной цене, в первую очередь относятся те, кто имеет трех и более детей, военнослужащие, работники государственных и муниципальных учреждений науки, культуры, здравоохранения, образования. Поименные  списки граждан будут утверждаться местными властями. 

Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева поддержала инициативу, указав, что ее реализация позволит на землях, принадлежащих регионам и муниципалитетам, строить доступное жилье.

— Это правильно с точки зрения развития жилищного строительства и стимулирования строительства жилья эконом-класса, — считает депутат.

Эксперты, опрошенные «Известиями», полагают, что интересны такие аукционы будут и девелоперам. Гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая пояснила, что себестоимость строительства складывается из затрат на покупку земли, подводку инженерных коммуникаций и непосредственно возведение комплекса.

— При этом расходы именно на приобретение участка довольно ощутимы для девелоперов, особенно в небольших проектах, — подчеркнула Литинецкая.

Партнер практики «Сопровождение строительства» Консалтинговой группы «НЭО Центр» Елена Самсонова добавляет, что сократятся затраты победителей аукционов и в части инженерной инфраструктуры, которые порой могут достигать 25–30% стоимости жилья.

По словам Литинецкой, если застройщик получит «голую» землю, которую необходимо подключать к инженерным коммуникациям, конечную стоимость жилья можно снизить максимум на 20–30%. Если же девелопер получит участок, полностью готовый к застройке, то цены будут ниже рыночного уровня на 35–40%.

Правда, в целом положительно оценив инициативу, эксперты указали на ряд сложностей, которые всё же могут возникнуть. Аналитик УК «СОЛИД Менеджмент» Ирина Ступакова, например, отмечает, что успех реализации инициативы будет сильно зависеть от коррупционного фактора, во многом благодаря которому в России неоправданно высокие цены на жилье.

— Главное, чтобы условия допуска к аукциону обеспечивали участие всем заинтересованным компаниям. Можно написать условия так, чтобы они подходили двум аффилированным структурам, и лот ушел по оптимальной цене. Только если допуск будет обеспечиваться широкому кругу, эта задумка действительно положительно скажется на доступности жилья для граждан, — отметила аналитик.

Насколько удачным будет продвижение инициатив фонда, будет зависеть от результатов проверки Счетной палаты, которая закончится в ноябре. После заключения аудиторов станет понятно, есть ли нарушения и какие при проведении голландских аукционов.

Будет трудно избежать и некоторых проблем технического и финансового свойства. По мнению президента ГК Fedeco Валерия Шумилина, если сроки проекта застройки, как и большинства проектов комплексного освоения территории, составят несколько лет, при фиксации цены на весь срок застройщик понесет убытки при значительном увеличении рыночной цены за счет инфляции.

Исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова указала на то, что внедрение инициативы встретит ряд сложностей в лице большого количества подрядчиков и субподрядчиков, которые не всегда готовы обеспечивать должный уровень качества при снижении себестоимости.

Важно также отметить, что аукционы не будут обязательными. Всё будет зависеть от доброй воли местных властей. Как рассказали «Известиям» в Фонде РЖС, к проведению аукционов по строительству эконом-жилья проявляют интерес Нижегородская, Саратовская, Ростовская области, Приморский край и др.