Инвесторы опасаются покупать старинные усадьбы через посредника

С 25 декабря купить себе старинную российскую усадьбу может любой желающий, в том числе иностранный гражданин (в отношении зарубежных юридических лиц ограничений тоже нет). Впервые в истории шесть подмосковных усадеб, принадлежащих государству, будут проданы с аукциона. Ударом молотка Минкультуры начинает проект «Зеленый коридор», цель которого — найти общий знаменатель между спасением памятников архитектуры и интересами частных инвесторов.

Как именно будет использоваться памятник — личное дело инвестора. Он может открыть отель или ресторан, а может превратить усадьбу Герцена, например, в свое собственное имение.

Отобрать имущество могут в двух случаях: если реставрация не состоялась в течение 7 лет и если инвестор нарушил требования охранного законодательства.

Проект реализует ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры» (100-процентная госкомпания, приватизировавшая памятники у Росимущества). 

— Бояться инвесторам нечего, — заявил «Известиям» советник гендиректора «Распорядительной дирекции» Алексей Ситнин. — Государство в лице Минкультуры спит и видит, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки, ведь от руин не может быть ничего хорошего. Если собственник восстановит памятник, все будут счастливы.

Счастливый победитель аукциона единовременно выплачивает дирекции часть денег (не более 20%) и получает беспроцентную рассрочку на остальную сумму. Начинается процесс реставрации, который идет под строгим контролем «Распорядительной дирекции». Когда усадьба восстановлена, она окончательно переходит в собственность нового владельца.

Однако инвесторы опасаются, что наличие посредника — «Распорядительной дирекции» — создаст серьезные риски: когда в коридорах власти появятся новые люди, им будет нетрудно отменить контракты, заключенные не с государством, а с ОАО.

— Мне непонятно, почему между государством и инвестором должна стоять «Распорядительная дирекция», — пояснил «Известиям» председатель совета директоров компании ASG Алексей Семин, который организовал реставрацию нескольких руинированных усадеб в Подмосковье. — Ведь это акционерное общество, а любое акционерное общество существует для получения прибыли. Зачем нам этот посредник?

Семина смущает то, что в договоре купли-продажи обязанности инвестора прописаны подробно, а права — обтекаемо.

— Например, в документе сказано, что я должен оплачивать услуги технадзора, но конкретная сумма не определена. А вы же понимаете: когда есть монополия, суммы могут быть самые разные,— сетует инвестор.

Его также беспокоит принцип выбора фирмы-реставратора: согласно договору, она определяется совместным голосованием инвестора и «Распорядительной дирекции» по принципу «50 на 50».

— Ну, допустим, случилась ничья — и что дальше? — не находит ответа Алексей Семин.— В общем, где тут «Зеленый коридор», я не понимаю. На таможне это означает свободное перемещение. Здесь же я не увидел никаких преференций, кроме одной: платите, платите, платите. Считаю, что «Зеленый коридор» не выдерживает никакой конкуренции с «Рублем за метр» (программа долгосрочной аренды памятников. — «Известия»).

Глава адвокатской коллегии «Жорин и партнеры» Сергей Жорин разделяет опасения инвестора.

— Не хочу поднимать лишнюю шумиху, но я лично участвовал в судебных процессах, где очень известные люди, купившие недвижимость у московских властей, судились с департаментом имущества и СГУП по продаже имущества. Чиновники отменяли решения СГУП, ссылаясь на то, что должностное лицо, принявшее решение, не имело на то полномочий. Именно этого опасаются покупатели — что сегодня «Распорядительная дирекция» подпишет контракт, а потом, когда сменится министр культуры, власти признают этот контракт незаконным, — рассказал адвокат.

Однако Алексей Семин, несмотря на претензии к «Зеленому коридору», не исключил своего участия в аукционе.

— Объекты уникальные, они нам нужны, — признался он.

Разыскать его потенциальных конкурентов оказалось затруднительно: ни «Распорядительная дирекция», ни Российский аукционный дом (он выиграл тендер на проведение процедуры) еще не знают, кто придет на аукцион 25 декабря. Пресс-секретарь аукционного дома Алина Куберская рассказала «Известиям», что из-за необходимости вносить крупный задаток инвесторы подают заявки в последний момент.

Защитники культурного наследия, опрошенные «Известиями», «Зеленый коридор» поддерживают, но настаивают на жестком контроле за сохранением памятников.

Председатель подмосковного общества охраны памятников и советник министра культуры Евгений Соседов приводит в пример историю дома в Подсосенском переулке в Москве: переданный инвестору по программе «Рубль за метр» особняк лишился деревянного этажа, взамен которого появился бетонный. Для арендатора (ООО «Старый квартал») инцидент был исчерпан штрафом в 30 тыс. рублей. Столичный комитет по охране наследия подписал документы теперь уже на «воссоздание деревянных стен», которые еще недавно можно было отреставрировать.

Авторы «Зеленого коридора» обещают, что в таких случаях будут расторгать договоры, но понятно, что утраченным памятникам это уже не поможет.

Ранее сообщалось, что на аукцион 25 декабря попадут пять усадеб — дача Ивана Александренко (начальная цена — 20,9 млн рублей), усадьба «Никольское-Урюпино» (925,4 млн), усадьба Татищева «Болдино» (4,5 млн), усадьба Герцена «Перхушково» (136,9 млн) и «Покровское-Засекино» (26,1 млн).

Однако «Известия» выяснили, что впоследствии к списку лотов была добавлена усадьба «Гребнево» (ценник пока не выставлен). Еще один объект («Дедешино») проходит кадастровые процедуры и будет продан в следующем году.

Наряду со скромными участками подмосковной земли в список попали и весьма обширные поместья: так, лот «Никольское-Урюпино» включает в себя 112 га драгоценной земли в Красногорском районе и 2 тыс. кв. м недвижимости.

Путь к этому рискованному и амбициозному проекту был долгим. Еще в 1994 году Борис Ельцин подписал указ, разрешающий приватизацию памятников ­— но только местного значения. На практике закон буксовал. В 1999 году известный бизнесмен Владимир Брынцалов взял в аренду упомянутое выше «Никольское-Урюпино», обязавшись отреставрировать его в обмен на право собственности. Суд даже «спустил» усадьбу из разряда федеральных памятников в местные. Но право собственности Брынцалову всё же не досталось, и реставрировать усадьбу он не стал.

Спустя 3 года случилось классическое «стечение обстоятельств»: в разгар разбирательств между государством и частными инвесторами, пришедшими на смену Брынцалову, разгорелось и главное здание усадьбы. Пожар продолжался два дня.

В 2002 году был принят закон об охране культурного наследия, который разрешал продажу частным лицам уже не только местных, но и региональных и федеральных памятников. Несколько лет из-за отсутствия нормативной базы на него действовал мораторий.

— А когда мораторий сняли, обнаружилось, что закон никому не нужен, только недобросовестным инвесторам, стремящимся всё снести, — рассказал «Известиям» Евгений Соседов. — С тех пор никакого бума продаж не случилось. Только сейчас государство впервые предложило механизмы, интересные бизнесу.

В 2012 году московские власти запустили программу «Рубль за метр»: инвестор, взявший на себя реставрацию памятника, получал его в аренду за символическую плату. В 2013-м к программе подключилось Подмосковье. К настоящему времени она действует в отношении 12 объектов в Москве и семи — в области.

Ситуация может вновь измениться после 22 января 2015 года — тогда вступит в силу 315-й федеральный закон, касающийся приватизации памятников. Он предусматривает прямые сделки между инвестором и государством и может оказаться привлекательнее для бизнеса, чем «Зеленый коридор» — но лишь в том случае, если сами власти разочаруются в последнем.

В случае же успеха стартового аукциона «Коридор» может разрастись за считанные месяцы. «Распорядительная дирекция» уже подала заявки на передачу ей в собственность еще 30 памятников архитектуры.