Ниже некуда?
В уходящем году, по данным Минстроя, объем введенного в эксплуатацию жилья сократился на 11%. В 2016 году, предполагают в ведомстве, объемы строительства упадут еще на 30% ниже показателя 2014 года. Но и эти метры будет крайне сложно продать, поскольку за последние два года покупательская способность россиян упала еще больше, чем строительный рынок.
Сегодня почти 90% всех сделок на рынке жилья проходят со скидкой. Продавцы готовы уступить в среднем на 7%. Еще одна примета кризиса — жилье покупают те, кто в нем действительно нуждается. Наши соотечественники больше не расценивают недвижимость как инвестицию и не вкладывают туда «живые» деньги.
Печальные прогнозы
За последние семнадцать лет строительная сфера переживает третий по счету кризис. В 1998 году резкая девальвация рубля (за короткий промежуток времени курс доллара вырос в 3,5 раза) привела к обнищанию людей и полной парализации рынка недвижимости. Но даже с большими потерями преодолев этот кризис, участники строительного рынка далеко не сразу отказались от валютных расчетов за недвижимость. На рубль рынок недвижимости перешел после кризиса 2008 года.
«Тогда, восемь лет назад, мы были «составной частью общемировой финансовой системы», — сравнивает нынешний и предыдущий кризисы Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. — Соответственно выбирались из него хоть и поодиночке, но тем не менее в русле общемировых тенденций. Рецессия и последующее восстановление произошли в течение полутора-двух лет».
Сейчас, в отличие от кризиса 2008 года, наша страна в определенной степени противостоит мировой экономике и ее тенденциям — падению мировых цен на нефть, санкциям, ограничению кредитных ресурсов. Поэтому сроки выхода и сценарии кризиса могут быть совершенно разными. «Мы еще не достигли дна кризиса, — рассуждает Антон Беляков, член комитета Совета Федерации РФ по экономической политике. — Ситуация будет усугубляться не только в следующем, но и в 2017 году. Если восемь лет назад недофинансирование и, как следствие, падение строительного рынка были связаны с нежеланием банков вкладывать деньги в строительство, то сейчас мы говорим о системном кризисе, который касается всех отраслей экономики, самой банковской сферы. Недостаток ликвидности у крупных банков, снижение потребительского спроса, гибель ипотечного кредитования — все это может привести к серьезной и длительной стагнации».
По опыту 2008 года, кризис смогут преодолеть крупные строительные компании с государственным участием, а также те, кто успел накопить за предыдущие годы «подушки безопасности», имеет возможность перекредитоваться. «В зоне риска компании, которые строили свою деятельность исключительно на кредитовании в не очень удачливых коммерческих банках или развивались, ориентируясь на постоянный рост спроса и цен», — прогнозирует Татьяна Школьная. Многие из таких проблемных компаний разорились еще в 2014 году, в самом начале кризиса.
Антон Беляков, в 2006 году возглавлявший «Комитет пострадавших дольщиков: жилье, земля, люди», не исключает, что ситуация с обманутыми дольщиками может повториться: «Очевидно, что падение темпов строительства не может пройти без нарушений прав перед юридическими и физическими лицами и участниками долевого строительства, которые приобрели недвижимость на стадии котлована, отсюда неизбежно увеличение числа пострадавших дольщиков. Они и сейчас уже есть».
Эти опасения разделяет и Борис Шаронов, начальник отдела развития департамента специальных программ страховой компании «Пари»: «Велика вероятность, что в следующем году 30–40% застройщиков уйдут с рынка с большим шумом и недостроенными объектами». С 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками. Однако только за последний год 70 страховых компаний потеряли лицензию, собрав перед этим немалые деньги с застройщиков. Сейчас многие дольщики по договорам страхования по факту не защищены и в случае банкротства строительной компании им никто ничего не возместит.
Небольшой метраж, отделка от застройщика
С наступлением кризиса, когда курс рубля начал неуклонно снижаться, россияне перестали считать недвижимость гарантированным источником сохранения денежных средств. По данным риелторских агентств, большинство сделок на рынке недвижимости сегодня проходит исходя из актуальных жилищных потребностей. И таким покупателям кризис даже на руку: при покупке жилья они могут рассчитывать на дисконт, больший метраж и другие бонусы.
Кризис неравномерно отразился на разных сегментах рынка недвижимости. Квартиры бизнес-класса, к примеру, за последний год сильно подешевели — средняя цена на элитное жилье снизилась на 12% (до 242,4 тыс. рублей за метр). Правда, и строить его стали меньше. «В 2015 году впервые объем предложения массового сегмента на первичном рынке превысил предложение в сегменте «бизнес», — отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — В декабре 2015 года на массовый сегмент приходится 56% рынка новостроек, на бизнес-класс — 38%. Для сравнения: в прошлом году соотношение было обратным: 40% предложения в массовом сегменте и 53% — в бизнес-классе». Сегодня некоторые застройщики сами предпочитают переориентировать проект и выпускать на рынок жилые комплексы классом ниже.
По данным компании «МИЭЛЬ», 2015 год ознаменовался рекордным предложением на рынке новостроек в границах «старой» Москвы, объем предложения составляет более 300 корпусов, или 1,75 млн кв. м жилья. Покупателям, желающим приобрести новостройку, есть из чего выбрать. Да и ставки по субсидированной государством ипотеке ниже, чем в докризисное время. В 2014 году вновь стали популярными тренды, которые появились в строительной отрасли во время предыдущего кризиса. В первую очередь — это уменьшение метража квартир (общая площадь бюджетной «однушки»-студии — 25 кв. м). Еще в 2008 году некоторые строительные компании запустили проекты с отделкой, которые, по сути, позволяли покупателям сэкономить, так как отделка от застройщика обходится дешевле. За последний год доля таких квартир выросла на 32%.
Во вторичном сегменте, который от кризиса пострадал гораздо сильнее, чем новостройки, сегодня тоже немало интересных предложений. «В настоящее время товарооборот на московском вторичном рынке жилья составляет не более 20–25% от общего объема предложения, — сообщил Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Продаются только те квартиры, собственники которых готовы идти на уступки по цене».
С наступлением кризиса больше всего потерял в цене старый жилой фонд, пяти- и девятиэтажные дома с маленькими 5–6-метровыми кухнями. Сегодня малогабаритная четырехкомнатная квартира общей площадью порядка 64 м стоит практически столько, сколько и просторная двухкомнатная квартира с большой кухней в современном доме. И наоборот, меньше всего в течение года снизилась стоимость однокомнатных квартир.
Условия для роста
Как долго продлится кризис и что делать тем, у кого есть потребность в приобретении жилья, но нет уверенности в завтрашнем дне? Риелторы советуют опираться только на собственные возможности. «Если нет средств на покупку и нужно прибегнуть к ипотеке, то нужно оценить, есть ли у вас достаточно средств для первоначального взноса, позволяет ли ваш заработок покрыть выплаты по ипотечному кредиту и продолжать жить без катастрофического ущерба для качества жизни. Главное, не загонять себя в трудные ситуации», — советует Софья Лебедева. «Сроки выхода из кризиса пока не ясны, — подчеркнула Татьяна Школьная. — Очень важна активизация промышленной политики в целом. Поддержка базовых отраслей, расширение денежного предложения со стороны ЦБ, постепенное полное или частичное снятие санкций».
Впрочем, не все разделяют мнение, что без снятия санкций экономика и, в частности, строительная отрасль не будут демонстрировать рост. «Если Государственная дума примет закон, который даст возможность россиянам перекредитоваться в случае потери работы и реструктуризировать кредит на покупку жилья через РЖК, то рынок жилья постепенно начнет расти, — допускает Николай Циганов, председатель комитета «Опоры России» про строительству, президент ГК «Премьер». — Не исключено, что мы выйдем на объемы, которые были в 2014 году. Ведь потребность в жилье в нашей стране остается очень высокой, 80–90% жилого фонда в регионах — старый советский жилой фонд».
Мнение
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»
Текущий кризис во многом искусственный. Свою роль сыграли разногласия на геополитической арене, взаимные санкции, которые привели к экономической напряженности в стране. Тем не менее, несмотря на наличие нерешенных до сих пор вопросов, ситуация в последнее время стала более устойчивой. Сделки идут и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Застройщики нашли пути, позволившие им оптимизировать свои затраты, а государство предоставило спасательный круг в виде госсубсидирования ипотечных ставок. Сезон деловой активности, как и прежде, проявил себя. Что касается ожиданий на 2016 год, то с учетом непрогнозируемой ситуации в экономике и политике сложно оценивать, как будет рынок развиваться в дальнейшем, однако ясно то, что рублевые цены привязаны к нефти. То есть, изучая динамику барреля, можно будет отслеживать предстоящее изменение стоимости недвижимости с временным лагом на уровне 3–5 месяцев.
