Строительный бум уронит цены на квартиры в Москве
В феврале в Москве продавалось более 20 тыс. квартир в новостройках. Эксперты отмечают, что это самый высокий уровень предложения за всю историю рынка. С февраля прошлого года объемы первичного рынка выросли на 53%. В рамках программы по сносу пятиэтажек планируется построить еще 50 млн кв. м жилья. Спрос уже сейчас значительно отстает от предложения, поэтому, по некоторым прогнозам, рынок не сможет безболезненно переварить все эти объемы. В результате цены пойдут вниз.
По данным аналитиков «Метриум Групп», в феврале 2017 года число квартир на первичном рынке жилья эконом- и комфорткласса в Москве достигло 20 750 единиц в 54 проектах. В феврале 2016-го предложение составляло 13 555 лотов (в 40 жилых комплексах), годом ранее — 7,5 тыс. (27 ЖК), а в феврале 2014 года — 3,98 тыс. лотов (20 ЖК). Таким образом, за последние три года число представленных в продаже квартир массового сегмента увеличилось в пять раз.
С начала этого года предложение на первичном рынке Москвы выросло на 17% и доля новостроек составила 60% от всего объема предложения, свидетельствуют материалы «Метриум Групп». Схожие данные приводят и другие участники рынка.
— Действительно, сейчас на рынке «старой» Москвы экспонируется 23,3 тыс. квартир и апартаментов массового сегмента, что составляет 59,1% от общего числа продающихся квартир без учета элитного жилья. Общая площадь выставленных на продажу квартир массового сегмента составляет 1,3 млн кв. м, — сообщила гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова отметила, что объем предложения превышает спрос примерно в 2,5 раза. При этом московские власти уже анонсировали новую программу по сносу пятиэтажек, в рамках которой планируется масштабное строительство.
— Конечно, некоторые существующие на рынке площади можно использовать для переселения, но лишь их меньшую часть и при условии адекватной закупочной цены, которую предложат власти. Однако если придерживаться правила расселения в одном районе, то большинство новостроек не подойдут в качестве альтернативного жилья, — сообщила Анна Соколова.
По ее мнению, если власти будут самостоятельно строить новые дома, то они наверняка возведут больше «квадратов», чтобы окупить затраты. Таким образом, на рынке появятся дополнительные объемы и сохранится высокий уровень конкуренции в среднесрочном периоде.
Наталья Шаталина напомнила, что, по приблизительным подсчетам, в рамках второй части программы по сносу пятиэтажек может быть возведено порядка 50 млн кв. м жилья.
— Цифры выглядят поистине колоссальными. Но стоит учитывать, что программа будет крайне растянута во времени и осуществляться поэтапно, а новые объемы жилья будут выходить на рынок постепенно. По самым оптимистичным прогнозам, реализация программы займет порядка 20 лет, — сказала она.
Как уточнила Наталья Шаталина, не всё жилье, возводимое на территории снесенных пятиэтажек, будет рыночного типа. Средняя площадь пятиэтажки составляет 3,5 тыс. кв.м, следовательно, если будет снесено 8 тыс. пятиэтажек, то это усреднено составит 28 млн кв. м жилья, которые нужно будет компенсировать жильцам.
Девелоперы уже вынуждены снижать цены из-за роста конкуренции.
— За два последних года объем совокупного предложения вырос на 89%, при этом средневзвешенная цена по рынку упала на 24,3%. Именно данный факт наглядно демонстрирует взаимосвязь между объемом и ценой предложения, — рассказала Наталья Шаталина.
По оценке Est-a-Tet, по итогам февраля 2017 года средняя цена составила в Москве 235,6 тыс. руб./кв. м (без учета элитного жилья).
Директор по корпоративным коммуникациям АО «Тушино 2018» Ирина Коршунова отметила, что бум подешевевших новостроек в столице может уронить спрос на новое жилье в соседних регионах.
— Москва со своими подешевевшими квадратными метрами жилья перетягивает на себя спрос из Подмосковья и, кстати, из других близлежащих регионов тоже. И так будет до тех пор, пока будут отличаться транспортная доступность и зарплаты в Москве и Подмосковье, — считает она.
По данным «Метриум Групп», основной объем нового строительства сконцентрирован в ЮВАО — здесь расположено 30% новостроек. Следом идут СЗАО и ЮВАО, на чью долю приходится по 17%.
