Андрей СУЧКОВ: "Массированная ипотека может подталкивать рост цен на жилье"

Взять кредит на покупку квартиры становится все проще и все невыгоднее. Цены на жилье растут слишком быстро, в том числе и из-за того, что доступные ипотечные кредиты постоянно подпитывают спрос на квартиры. В итоге заемщик "платит дважды": банку - процентную ставку за кредит, а застройщику (или продавцу) - "надбавку" из расчета, что "все равно купят". Есть ли у ипотеки шансы сделать жилье доступным для каждой работающей семьи, корреспондент "Финансовых Известий" Наталия ОРЛОВА узнала у вице-президента и директора Центра ипотечного кредитования Внешторгбанка (ВТБ) Андрея СУЧКОВА. - И. о. вице-премьера Владимир Яковлев на прошлой неделе сказал, что ипотечные кредиты надо выдавать в рублях под 10% на 15 лет . Это реально? Ведь до таких ставок пока далеко. - Перспектива, конечно, возможная. Хотя сегодня достаточным спросом пользуются кредиты и по более высокой ставке и на менее длинные сроки. Ставки и сроки во многом определяет рынок: пока есть клиенты, падения ждать не стоит. А сроки уже сейчас могут быть более 15 лет - ВТБ выдает ипотечные кредиты на срок от 10 до 20 лет. - Но далеко не под 10% годовых. - Ставки действительно несколько выше. Наша ставка по рублевым кредитам - 16% годовых, сейчас мы ее пытаемся немножко уменьшить. Другие банки кредитуют по более высоким ставкам - скажем, у нашего крупнейшего банка - Сбербанка - ставка по рублевым кредитам 18% годовых. Тем не менее спрос есть. Естественно, чтобы сделать кредит более доступным, чтобы выйти на более широкий срок клиентов, ставку нужно снижать. Но просто так ее не снизишь. Мы не можем предоставлять кредиты по цене ниже, чем нам самим стоят эти деньги. - Получается, не стоит ждать снижения ставок, пока вы не удовлетворите спрос тех, кто берет кредиты по более высоким ставкам? - Стоит. Сейчас, хотя рынок еще не сформирован и спрос не удовлетворен, уже началась конкуренция, которая способствует понижению ставок. И многие банки либо реально снижают ставки, либо рассматривают возможность их снижения. Кроме того, сейчас Москва - это в основном валютный рынок, регионы - рублевый. Валютные ставки значительно ниже рублевых: Сбербанк предлагает 11% годовых, мы - 10,5% на 10 лет. А сегодня рубль укрепляется, что делает долларовые кредиты еще более дешевыми. - Центробанк озвучил спецнормативы для банков, которые хотели бы выпустить ипотечные облигации. Один из них - портфель выданных ипотечных кредитов должен быть не меньше 10% капитала банка. ВТБ в него явно не укладывается. Для вас это критично? - Пока, конечно, не укладываемся - ведь наша ипотечная деятельность только началась. Но по бизнес-плану на этот год мы должны довести кредитный портфель по ипотеке до 4 млрд руб. За месяц работы в этом году мы выдали ипотечных кредитов на $1 млн. Так что на самом деле 10% нас устроят, если программа будет динамично развиваться. - А выпуск ипотечных облигаций для банка актуален? Можно сказать, что ВТБ их выпустит, как только норматив позволит это сделать? - Актуален. Мы считаем, чтобы эмиссия была достаточно ликвидна, она должна быть примерно $100 млн. Сам процесс подготовки эмиссии - тоже длительный. Мы рассчитываем, что по результатам текущего года мы сформируем достаточный портфель, чтобы осуществить эмиссию и чтобы обеспечить выполнение требований ЦБ. - То есть в начале следующего года можно ожидать эмиссию ипотечных облигаций ВТБ? - Безусловно, можно. Хотя мы планируем к концу этого года. Ведь требования по нормативам еще не утверждены, неизвестно, какими они будут в окончательном виде. Вполне возможно, что мы сможем выпустить не $100 млн одним траншем, а разбить эту сумму, например, на 2-3 транша. - Пока ВТБ выдает ипотечные кредиты в основном в Москве, а спрос на них в регионах даже больше - из-за наличия предложений. У вас есть планы экспансии по России? - Мы в марте откроем центр ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге - аналогичный московскому. Сейчас занимаемся регионами - дня не проходит, чтобы кто-то из филиалов у нас не стажировался, не практиковался. Кроме Москвы и Питера специальных центров пока не планируем: в регионах ипотечные кредиты будут выдавать специальные сотрудники наших филиалов. - Можете описать "среднего заемщика"? - Очень условно. Самый типичный случай: это молодые люди, немосквичи, которые не имеют постоянной московской прописки и работают в Москве на достаточно крупных фирмах. Это могут быть и нефтяные компании, и международные консалтинговые фирмы. Он вырос где-то в провинции, поступил в московский вуз, окончил его (часто - с красным дипломом), вернулся к себе, начал работать, расти - так вырос, что оказался востребован в Москве. Он приезжает сюда и снимает здесь квартиру. Но может и купить ее в кредит. - Итоги работы в прошлом году вас удовлетворяют? - Реально мы начали кредитовать в декабре. Процедура такая: заемщик предоставляет документы, мы их рассматриваем, и если одобряем кредит, даем ему три месяца на поиск квартиры. То есть, если мы в декабре начали, сейчас первый приток людей с квартирами, поэтому статистики пока нет. - Тогда для примера расскажите про итоги недели. - За последнюю неделю мы приняли решение о кредитовании для 25 заемщиков. То есть 25 человек. Чтобы по этим 25 принять решение, мы приняли заявления от 80. То есть, чтобы прокредитовать одного, нам нужно 3-4 отсеять. В конечном итоге из 8 обратившихся одного мы одобряем - некоторые отсеиваются на первом этапе (до заявления и предоставления документов). - По каким причинам банк отказывает в выдаче кредита? - У некоторых запросы слишком велики - мы не можем предоставить кредит на ту сумму, которую они просят. Некоторые не смогли представить что-то из требуемых нами документов. Может быть еще масса причин. Но отказ на кредитном комитете редкость, отсеиваются раньше. Если мы на кредитный комитет вынесли - на 90% кредит уже одобрен. Бывает, что заемщик предоставил нам информацию: прописан там-то - мы проверили, а он там уже не прописан. Или вдруг мы видим, что у заемщика есть какие-то дополнительные обязательства. - Вы настолько глубоко проверяете заемщика? - Мы делаем оценки на основании его информации. Допустим, он предоставил сведения, что он в разводе, у него есть несовершеннолетний ребенок. Значит, мы должны содержание ребенка учесть в его обязательствах. Он сам может не учитывать: например, дает на него какие-то деньги раз в месяц - и все. Мы же должны учесть, что сегодня бывшую жену это устраивает, но в один прекрасный день она может потребовать алименты - значит, четверть дохода нужно вычесть. Сразу той суммы, которую он намеревался ежемесячно выплачивать, может не выходить. - Сколько времени уходит на такую проверку? - Когда есть все документы - примерно неделя. На сбор документов у заемщика может уйти гораздо больше времени. Не очень приятная процедура, но и суммы большие - банк рискует своими деньгами, поэтому нужно смириться с ее необходимостью. - Сейчас говорят, что рынок недвижимости перегрет и на ипотечные кредиты люди покупают квартиры не для себя, а для дальнейшей перепродажи. Вы с этим сталкиваетесь? - По той статистике, которую я имею, примерно 15% покупок квартир в Москве совершается с инвестиционной целью. Среди наших клиентов такие пока не встречались. Причина в том, что самый распространенный способ инвестирования в недвижимость - купить квартиру на начальной стадии строительства, а продать - когда дом будет сдан и готов для проживания. Кредиты для покупки квартиры на этапе строительства мы начнем выдавать в марте. Когда начнем - подобные люди пойдут. - И как вы к ним отнесетесь? - Вполне благосклонно. Потому что кроме обеспечения (залога квартиры, которая может упасть в цене. - "Финансовые Известия") мы в первую очередь смотрим на источник погашения кредита. А источником погашения все равно будет его ежемесячный доход. То есть, если человек нормально зарабатывает по основному месту работы, делает там карьеру, а помимо этого хочет подзаработать на инвестициях в недвижимость, честь ему и хвала. Но решать, давать ли ему кредит, мы будем так же, как и всем остальным: насколько стабилен его уровень доходов. - Какова будет процентная ставка по кредитам на "незавершенку"? - Она будет сложная: до момента государственной регистрации и оформления залога ставка будет выше. А после того как мы оформим залог, заемщик будет платить по нашей обычной ставке - 10,5% годовых в валюте. Точно сказать, насколько больше будет ставка на первом этапе, пока сложно - оценивать "незавершенку" мы тоже будем по-разному. Допустим, мы выдаем кредиты на приобретение квартиры в доме, строительство которого банк либо кредитует, либо финансирует. В этом случае ставка будет ниже - ведь кредитный риск мы уже на себя взяли. Или есть дома, которые возводятся известными крупными застройщиками, на которых у банка открыт лимит кредитования. А вот ставка по кредитам на квартиры в домах неизвестного нам застройщика на первом этапе будет по более высока. - Можете назвать те строительные проекты, которые ВТБ финансирует? - Там, где финансируем, уже все квартиры проданы и ипотечных кредитов не требуется. А сейчас начинаем сразу несколько проектов, но, наверное, пока не имеет смысла говорить о них. Когда начнем, информация будет доступной. - Как вы думаете, не из-за того ли, что растут цены на жилье, что у людей появилась возможность взять ипотечные кредиты? - Такое опасение существует. Если не будут приняты меры по увеличению предложений жилья, то эта массированная ипотека может привести к подталкиванию цен. Даже не на основе реального соотношения спроса и предложения, а на основе психологических ожиданий. Потому что цена в значительной степени базируется на психологических ожиданиях. Поэтому и застройщики рассуждают так: сейчас кредиты дешевые, давайте мы и цены повысим. - Вы с этим сталкиваетесь? - Уже сталкиваемся с такими предложениями. Потому что все застройщики пытаются договориться с банком о создании какой-то схемы кредитования физлиц на этапе строительства. Они говорят покупателям, что такая услуга предлагается - есть возможность купить квартиру в кредит, и спокойно повышают цены. Потому что им покупатели говорят: мы готовы участвовать на этапе строительства, но дайте нам рассрочку и направьте в какой-то банк. - Как вы на них реагируете? - С одной стороны, регулирование цен - это в общем-то не наше дело. Это рынок, спрос и предложение. Но с другой стороны, не хотелось бы, чтобы ипотека, которую все так поддерживают, привела к противоположному результату: не к увеличению доступности жилья, а наоборот. Если цены будут расти параллельно с объемами ипотечного кредитования, никакой доступности жилья мы не получим. Получается, что ипотека дает возможность поднимать цены на жилье. - Что же делать? - Нужно, чтобы была реальная конкуренция между застройщиками, чтобы увеличилось предложение. Но это уже совсем другая тема.