Сбербанк распродает земли в Барвихе экс-партнера Прохорова

Сбербанк повторно выставил на торги права требования к компании «ЭнергоМет-Инвест», обязательства который обеспечены 28 земельными участками общей площадью 25 га, расположенными в Барвихе. Цена лота установлена в размере 4 млрд рублей, что почти в два раза меньше той, которую Сбербанк намеревался выручить от продажи этого актива год назад.

Тогда Сбербанку не удалось продать эти активы, выставленные за 7,2 млрд рублей. И год назад, и сейчас они выставлены на голландский аукцион, когда участники могут играть на понижение — на этот раз с шагом в 143 млн рублей. Таким образом, начальная цена продажи может быть снижена почти на 30%, до 2,9 млрд рублей. В прошлом году минимальная стоимость была установлена на уровне 3,8 млрд рублей.

Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии в размере $165,6 млн Сбербанк заключил с компанией «ЭнергоМет-Инвест» в ноябре 2007 года. Средства были выделены на срок до июня 2012 года.

В залог кредитной организации были предоставлены 28 земельных участков общей площадью 24,9 га, расположенные в Одинцовском районе Подмосковья, неподалеку от деревни Жуковка.

Недвижимость находится на балансе компании «АвтоДэльта+», 99,9% которой принадлежит «ЭнергоМет-Инвесту». Компанию через Rostex Enterprises Ltd контролирует приятель миллиардера Михаила Прохорова Алексей Шулепов. В начале 2000-х Шулепов сотрудничал с «Интерросом», совладельцем которого до мая 2008 года был Прохоров. В 2011 году Прохоров отсудил у Шулепова $27 млн. В июне 2008 года компания Onexim Group Management Ltd (структура ОНЭКСИМа) одолжила Шулепову $20 млн. Заем был выдан всего на полгода, однако не был возвращен. Так как средства были выданы под личное поручительство Шулепова, Прохоров подал к нему иск в Одинцовский городской суд, который встал на сторону миллиардера.

Как сообщил «Известиям» представитель Шулепова, ЗАО «ЭнергоМет-Инвест» брало кредит в Сбербанке именно на покупку земли под Барвихой. 28 участков были куплены для проекта по строительству элитного поселка. В него были вложены собственные средства, а также кредиты Сбербанка.

— Были подведены коммуникации, сделана планировка участка и подготовлена разрешительная документация для начала строительства. В связи с кризисом 2008–2009 годов, в результате которого цены на землю снизились, проект был остановлен для изменения его концепции под существующее положение на рынке недвижимости, — заключил собеседник.

В сентябре 2011 года «ЭнергоМет-Инвест» и Сбербанк заключили соглашение, согласно которому банк получил право продать заложенную землю. По последним данным, обязательства «ЭнергоМет-Инвест» перед Сбербанком достигают 5,3 млрд рублей (сумма займа плюс пени). Таким образом, реализация лота даже за установленную цену не позволит госбанку полностью покрыть имеющийся долг.

Замдиректора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Владислав Нигматулин указал, что если указанные земельные участки имеют вид разрешенного использования, позволяющий организовать строительство жилых объектов (дачное строительство, индивидуальная жилая застройка, малоэтажное строительство), то стоимость может составить около $2–3 млн за гектар. Отсюда стоимость 25 га земли можно оценить в $50–75 млн. Но это, добавил эксперт, при условии приобретения всех активов оптом, что, «с учетом текущей рыночной ситуации в сегменте индивидуального и малоэтажного строительства, крайне маловероятно».

— Инвесторы-застройщики предпочитают не покупать земельные участки, но осваивать их по договору соинвестирования с собственником земельного участка. Такая схема взаимодействия объясняется высокими затратами инвестора-застройщика на проведение и подключение к коммуникациям, которые являются одной из основных затратных статей при реализации спекулятивного проекта жилой застройки, — говорит Нигматулин. 

 По оценке руководителя проектов практики «Оценка активов» Консалтинговой группы «НЭО Центр» Арины Хасановой, «рыночная стоимость 28 земельных участков, не обеспеченных инженерными коммуникациями, общей площадью 24,87 га в Барвихинском с.о. будет составлять порядка 3,2–3,5 млрд рублей при условии, что данные участки не отличаются особыми характеристиками в виде расположения в непосредственной близости от крупного водоема».

На сегодняшний день состояние рынка загородной недвижимости характеризуется достаточно умеренным ростом, уверяют эксперты. 

— И несмотря на то что рынок переполнен предложениями поселков бизнес-класса, по-прежнему остается устойчивый спрос на поселки экономкласса, которых в Подмосковье не хватает, — отмечает Хасанова. — Поэтому данные участки характеризуются средней ликвидностью в силу достаточно существенных инвестиций на их приобретение и неширокого круга потенциальных покупателей будущих коттеджей.