Муниципальные власти не смогут требовать лишнего от застройщиков
Органы местного самоуправления обяжут определить, какие транспортные и социальные объекты должны создать городские власти, не перепоручая застройщикам жилья. В Градостроительный кодекс впишут понятия «транспортная инфраструктура» и «социальная инфраструктура» и механизмы утверждения планов их развития. Соответствующие поправки в кодекс (есть в распоряжении «Известий») подготовил Минрегион РФ.
— Цель законопроекта — устранение правовых пробелов в области территориального планирования, что позволит обеспечить комплексное развитие территорий и создать благоприятные условия для проживания граждан, — пояснили в пресс-службе Минрегиона.
Органы местного самоуправления будут обязаны утверждать указанные программы в шестимесячный срок со дня утверждения соответствующих генпланов. И документация по планированию территорий должна будет соответствовать этим программам, уточнили представители министерства.
Участники рынка уверены, что изменение законодательной базы облегчит работу девелоперов.
— Зачастую органы местной власти не успевают подготовить необходимую инфраструктуру и вынуждают застройщиков принимать на себя дополнительные обязательства и расходы, — объясняет Александр Соколовский, глава представительства консалтинговой группы «НЭО Центр» в Северо-Западном федеральном округе. По его словам, это происходит из-за нехватки средств бюджета или иных причин. Такие действия затягивают сроки проектов и вызывают недовольство застройщиков.
— Нововведение официально закрепляет обязанность местных властей по подготовке инфраструктуры. Профессиональные участники строительного рынка теперь будут четко понимать правила и социальные требования при строительстве объектов, — продолжает Соколовский.
— Необходимо понимать, что девелопер должен дать городу. Сейчас это каждый раз новое решение муниципальных властей, и это имеет серьезную коррупционную составляющую, — считает Константин Королев, замдиректора департамента развития бизнеса управляющей компании NAI Becar. С четкими правилами рынок станет более прозрачным, отмечает эксперт. Местные власти потеряют возможность необоснованно перекладывать на девелоперов свою работу по развитию инфраструктуры.
Во многих странах государство само занимается инфраструктурой, сетями, дорогами, напоминает Королев.
— У нас все происходит странно — девелоперы сами протягивают сети, зачастую сами прокладывают и дороги. Это все повышает цены для конечного покупателя. Четкий механизм развития инфраструктуры, в котором будет обозначена зона ответственности государства, позволит снизить себестоимость строительства, — рассказывает он. — Например, мы с партнерами сейчас изучаем, как снизить стоимость одного проекта малоэтажного строительства. Там сети не подведены, и подводить коммуникации к домам с такой высотностью не выгодно. Если бы государство решило проблему, граждане получили бы новый жилой комплекс.
По словам Королева, поправки в ГК создают необходимую законодательную базу для появления детальных правил взаимоотношения муниципалов и застройщиков.
— Требования к социальной и транспортной инфраструктуре будут подробно прописаны в строительных нормах и правилах, нормативных документах для проектировщиков, — считает эксперт.
По словам Алексея Балыкина, директора департамента техзаказчика девелоперской компании Tekta Group, сегодня практически в каждом девелоперском проекте присутствуют социальные объекты. Они становятся серьезной нагрузкой для компаний, и не только из-за значительных расходов на строительство.
— Встречаются случаи, когда инвестор построил детский сад, а передать его в управление некому, — сетует Балыкин. — Девелоперу и дальше приходится содержать построенные объекты за свой счет. Если развитие инфраструктуры будет четко регламентировано, эту проблему удастся решить.
Девелоперы обычно приступают к строительству объектов инфраструктуры в последнюю очередь, когда район практически заселен, рассказывает Мария Литинецкая, гендиректор консалтинговой компании «Метриум Групп».
— Граждане покупают квартиры в новом районе, заселяются, и оказывается, что там еще нет ни школ, ни детсадов, есть проблемы с дорогами. Фактически ничего нет, кроме жилых домов, — напоминает эксперт.
