Минобороны выходит на рынок девелопмента

Как пояснили разработчики проекта указа, речь идет о возможности преобразования предприятий Федерального агентства специального строительства (Спецстрой), подведомственного Минобороны, в акционерные общества. Образованные на базе министерства акционерные общества включатся в конкурентную борьбу наравне с другими игроками рынка и будут продавать свои активы и готовить коммерческие проекты.

На данный момент в структуру Спецстроя входят строительные управления, расположенные во всех федеральных округах страны, а также 10 предприятий в Москве, занимающихся строительными работами (генподряд, инженерные работы, производство стройматериалов и т.п.).

Одна из основных целей, которую преследуют авторы проекта указа, — дать возможность Минобороны легально продавать недвижимое имущество, лежащее на балансе армии.

Ведомству принадлежит большое количество объектов недвижимости (земельные участки и здания), выделенных в разное время Министерству обороны. Уже известно, что в ближайшее время планируется вывести на рынок около 150 объектов, среди которых земельные участки, военные городки, аэродромы, социальная инфраструктура, инженерные сети и пр. По предварительным расчетам, в 2014 году Минобороны планирует реализацию высвобожденных объектов федерального имущества на общую сумму около  18 млрд рублей.

— В настоящее время Спецстроем России проводится работа по оптимизации структуры подведомственных строительных организаций. В этой связи могут быть рассмотрены различные формы дальнейшего существования таких организаций, в том числе в форме акционерных обществ. Такая возможность обсуждалась на совещаниях в правительстве РФ при подготовке программы приватизации на 2014–2016 годы, — сообщили в Минэкономразвития.

Окончательная редакция проекта указа будет подготовлена с учетом предложений Спецстроя России.

— В случае если предложения об акционировании предприятий будут поддержаны, совместно со Спецстроем будут выработаны подходы по дальнейшему распоряжению акциями вновь созданных обществ. Это может быть как формирование холдинговой структуры, так и приватизация отдельных строительных организаций, — рассказал собеседник «Известий». 

В Спецстрое отказались сообщить, какой механизм был бы им удобнее, сославшись на то, что этот вопрос лежит вне компетенции ведомства.

По мнению экспертов, принципиального значения то, выберет ли Спецстрой приватизацию отдельных предприятий или создание единого холдинга, не имеет.

— Речь идет только о внутренних процедурах. Технически проще создать единый холдинг, потому что в этом случае надо будет оформлять гораздо меньше документов. Новое акционерное общество сразу получает все активы и также сможет распродавать отдельные объекты. В любом случае необходимо акционирование, поскольку пока объекты принадлежат Министерству обороны, их нельзя никому продать, — объяснил Денис Соколов, партнер консалтинговой компании Cushman & Wakefield.

Как отмечают эксперты, оформление приватизации военных объектов недвижимости и строительных управлений займет достаточно длительное мнение.

— Российский аукционный дом пока не исследовал их активы, потому что у нас пока нет таких полномочий. Мы слышали о том, что планируется к продаже большой объем активов, но нам сведения пока не раскрывали, — сообщил генеральный директор Российского аукционного дома, который осуществляет продажу большинства госактивов, Андрей Степаненко.

При этом, по его словам, уже готовится к продаже движимое имущество Минобороны — речь идет главным образом о продаже металлолома и утилизированных кораблей. В следующем году планируется провести порядка 950 подобных лотов.

Основной актив Минобороны в области недвижимости, который может быть интересен бизнесу, — это земля.

— Готовые объекты уже интересны гораздо меньше, потому что надо производить серьезный редевелопмент и реконструкцию. Строительные мощности также мало востребованы, потому что темпы строительства падают и перспективы достаточно туманны. Потом серьезной компании проще создавать с нуля, чем покупать предприятие с непонятной историей, и вкладываться в его реформирование, — считает Денис Соколов.

Как считают игроки рынка недвижимости, чтобы получить максимальную прибыль от своих активов, Спецстрою предстоит провести достаточно большую работу. Прежде всего нужна оценка.

— Необходим полный аудит. У коммерческих компаний всё просто, они знают, за сколько покупали. Минобороны же не проводило сделок, поэтому неизвестна исходная цена. Это большая проблема, — поясняет эксперт.

После этого необходимо будет придать имуществу, которое готовят к продаже, товарный вид.

— Если они хотят оптимизировать цену, надо продавать не просто участок, а готовый проект. В этом случае можно получить гораздо больше. Например, участок можно продать за $10 млн, но если вложить еще полмиллиона и разработать интересную концепцию застройки, показать, что на нем можно построить, то эта земля будет стоить уже $25 млн, — считает эксперт.

Таким образом, Спецстрою придется превратиться в полноценный девелоперский холдинг, привлечь большое количество консультантов, оценщиков, архитекторов, которые придадут военному имуществу товарный вид.

Минобороны уже делает первые шаги, привлекая представителей бизнеса.

В частности, 27 ноября прошла конференция, организованная министерством, Гильдией управляющих и девелоперов и PROEstate Events, на которой военные и представители бизнеса обсуждали оптимальную форму для реализации имущества.

Выступая на конференции, Владимир Жуковский, заместитель директора департамента имущественных отношений Минобороны, заявил: «Наша стратегическая задача — избавиться от лишнего имущества, а не продать его по завышенной цене. Ведь быстро продав всю массу тех же военных городков, мы сэкономим больше денег, чем потратим на их содержание».

Если военные пойдут по наиболее простому пути и будут продавать активы без предварительной подготовки, неизбежно появятся посредники.

— Возникнет слой инвесторов, которые имеют доступ к Минобороны, понимают, что выставлено на продажу, и способные быстро оценить рыночную стоимость. Они сами станут готовить объекты к перепродаже, чтобы получить разницу в цене, которую могло бы заработать Минобороны, — уверен Денис Соколов.