В ожидании денег

Как уверяют эксперты, одним из самых востребованных направлений инвестиций в Москве в 2014 году останется вложение в строительство торговых центров и гостиниц. Поле для деятельности здесь по-прежнему впечатляющее. По количеству подобных объектов Москва настолько проигрывает развитым европейским городам, что даже при самых оптимистичных подсчетах наверстывать отставание придется 5–7 лет.

По данным компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», обеспеченность населения Москвы торговыми площадями в настоящее время находится на уровне 330–340 кв. м на тысячу жителей. И по сравнению с мировыми европейскими столицами это низкий показатель. В Париже, например, на тысячу жителей приходится около 630 кв. м качественных торговых центров (ТЦ), в Варшаве — более 700 кв. м. При этом идеальным «достижением» является 1 тыс. кв. м на тысячу жителей.

ТЦ районного масштаба

По словам директора этой компании Елены Мишиной, с точки зрения рынка насыщение наступает, когда спрос со стороны ритейлеров полностью удовлетворяется предложением торговых площадей. Необходимо также учитывать покупательную способность населения и размер туристического потока. В той же Варшаве или Париже туристов намного больше, чем в Москве. «Так что насыщенность торговыми площадями в Москве наступит ранее, при 600–700 квадратных метрах на тысячу жителей», — полагает эксперт.

Тем не менее многие районы столицы не дотягивают даже до показателя, вдвое меньшего озвученных. Поскольку строительство ТЦ в центре Москвы ограниченно, инвесторам приходится присматриваться к окраинам. Как сообщили «Известиям» в компании Wellhome, наибольшей обеспеченностью торговыми площадями сейчас характеризуется север мегаполиса — за счет нескольких внушительных гипермаркетов: в том числе «Метрополиса» и «Ашана». Хуже всего дела обстоят в Восточном административном округе — окраины не всегда интересны девелоперам, в первую очередь за счет низких арендных ставок. К примеру, от Садового кольца до ТТК средняя ставка аренды ТЦ составляет $600–2500 за квадратный метр, а цена продажи — $4000–6000 за квадрат. В спальный районах (от ТТК до МКАД) аналогичные показатели оцениваются в $500–1100 и $2000–3000 за квадратный метр соответственно.

Что же касается небольших торговых центров, то с ними в столице вообще беда. «В целом по Москве здесь занято не более 10% рынка, 90% еще только предстоит освоить», — признался Армен Бархударян, эксперт компании Wellhome.

По подсчетам экспертов, в различных районах столицы можно открыть порядка 90 мелких торговых центров площадью 5–10 тыс. кв. м. При этом особых усилий столичных властей по привлечению инвесторов в данный сектор рынка особо не наблюдается, по большей части процесс пущен на самотек. Так что хотя инвестиции в отрасль и стекаются, но далеко не такими темпами, как того хотелось бы столичным жителям.

По словам Елены Мишиной, в 2013 году было введено более 400 тыс. кв. м торговой недвижимости (арендуемая площадь), что почти в два раза выше показателей 2012 года. Общая сумма инвестиций составила около $2,85 млрд. Правда, такой рост площадей состоялся в основном за счет подмосковных объектов, объем ввода которых превысил 200 тыс. кв. м (арендуемая площадь). Если же рассматривать только Москву, то здесь по отношению к 2012 году вообще наблюдался спад. Впрочем, прогнозы на будущее у эксперта все-таки оптимистичны. «Показатель ввода торговых площадей в 2014 году может превысить показатель 2013 года более чем в два раза — девелоперы анонсируют проекты на один миллион квадратных метров. Однако, учитывая тенденции предыдущих лет, данный показатель скорее всего будет ниже за счет переноса сроков ввода объектов», — считает Елена Мишина.

Гостиница для москвича

Немногим лучше обстоит дело в столице с вливаниями девелоперов в гостиничный бизнес. В 2014 году мировой объем инвестиций в гостиничную недвижимость может достигнуть $50 млрд. На этом фоне ожидаемые капиталовложения в российские отели очень скромны и, по данным столичного комитета по туризму и гостиничному хозяйству, составят примерно $300 млн. Эксперты подобный дисбаланс объясняют незамысловато: мол, зарубежные инвесторы готовы вкладывать деньги, но достаточного количества качественных объектов в России не находят. Инвестиции в гостиничный рынок России более интересны для локальных игроков, которые понимают модель его работы. В нашей стране, считается, мало прозрачных сделок, отели преимущественно продают за закрытыми дверями или на аукционах.

Как результат — по состоянию на начало 2014 года показатель обеспеченности Москвы качественным номерным фондом по сравнению с другими европейскими столицами выглядит удручающее: около 2,6 номера на тысячу жителей. В финансовых и деловых центрах Европы, таких как Лондон, Париж, Берлин, обеспеченность составляет 8–12 гостиничных номеров на тысячу жителей.

Как отметила Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки компании S. A. Ricci, по их данным, на начало 2014 года в Москве насчитывалось 22 пятизвездочные гостиницы, 41 — четырехзвездочная и более 70 — трехзвездочных. «Столице не хватает гостиниц уровня две-три звезды. Особенно остро нехватка двух-трехзвездочных гостиниц ощущается в центральной части города. Гостиничный сегмент является не очень привлекательным для инвесторов из-за длительного срока окупаемости — в среднем от 7 до 10 лет», — призналась эксперт.

Средняя загрузка гостиниц в Москве составила по итогам 2013 года около 69%. В особенности высокий уровень заполняемости отмечается в сегментах midmarket и upper midmarket, где среднегодовая загрузка превышает 77% и 73% соответственно. «Этот факт свидетельствует, что в данных сегментах спрос все еще превышает предложение», — констатировала Яна Кузина. В 2013 году объем качественного номерного фонда составил 22,6 тыс. номеров, что на 7,5% больше, чем аналогичный показатель предыдущего периода. С начала 2013 года номерной фонд Москвы увеличился на 1578 номеров. Вместе с тем всего в 2014 году ожидается прирост в размере 3307 номеров, который обеспечат 14 гостиниц разного уровня.

Надо отметить, что общероссийский объем вложений в этом секторе в 2013 году в целом составил около $250 млн. Самой крупной сделкой стало приобретение Александром Клячиным, владеющим гостиничной сетью AZIMUT Hotels, московского отеля Renaissance Moscow Olympic (находится под управлением компании Marriott International). Сумма сделки оценивается в $170 млн. В Санкт-Петербурге компания «Норд» приобрела 100% акций компании «Гостиницы Алроса», владеющей несколькими гостиницами в различных городах России, в том числе расположенным в Санкт-Петербурге отелем «Введенский» (4 звезды) общей площадью 12, 8 тыс. кв. м (сделка оценивается примерно в $30–35 млн).

Значительная сумма инвестиций была привлечена на строительство гостиниц в Сочи, где в канун зимней Олимпиады было введено в строй целых 13 гостиниц (2900 номеров). «Исходя из текущего и будущего предложения на гостиничном рынке, следует ожидать увеличения качественного номерного фонда гостиниц и соответственно роста объема инвестиций в данный сегмент», — призналась Яна Кузина. Это связано с тем, что проекты, реализация которых была отложена во время кризиса 2009–2010 годов, стали реализовываться лишь в 2013–2014 годах. В качестве еще одного фактора, усилившего интерес инвесторов к гостиничному сегменту, можно рассматривать некоторое ослабление спроса на офисном рынке, который привел к пересмотру концепций офисных проектов в пользу гостиниц и апартаментов. Однако особым образом эксперты оговаривают: рост инвестиций в гостиничный сегмент в среднесрочной перспективе возможен лишь при условии стабильной макроэкономической ситуации.

Под контролем чиновников

И все же приходится признать — за инвестиции в гостиничный бизнес столичные власти борются давно и упорно. И даже гордятся результатом своих трудов. Так, в московском комитете по туризму и гостиничному хозяйству напомнили, что если в 2012 году затраты инвесторов в строительство гостиниц составляли около $90 млн, то в 2013-м — уже $224 млн. В 2014 году Москва вовсе пообещала выйти на показатель в $320–330 млн.
Глава столичного комитета по инвестиционным проектам и долевому строительству (Москомстройинвест) Константин Тимофеев, в свою очередь, подчеркнул, что для многих инвесторов заманчивой оказывается идея построить гостиницу в районах «старой Москвы». А вот на новые территории в большинстве своем они идти пока не готовы.

Для того чтобы повысить конкурентоспособность на рынке и сформировать сеть гостиниц для различных категорий туристов, в том числе и на период проведения массовых мероприятий, в столице была принята отраслевая схема размещения гостиниц. И идет постоянная работа по актуализации адресного перечня с участием префектур административных округов и функциональных отраслевых органов. При этом чиновники напоминают: новые гостиницы могут появляться не только на тех участках, которые определены отраслевой схемой, — инвестор имеет право возводить такие объекты и на своих территориях.

Новое — хорошо забытое старое

Полным ходом идет и переоборудование советских гостиниц, которые, по мнению многих экспертов, были неплохо сделаны, но все же требуют отдельных доработок — к примеру, достройки парковочного пространства или возведения новых этажей. Так, недавно были одобрены реконструкции гостиниц «Молодежная» на 250 мест — на Дмитровке, «Тифлис» на 100 мест — на Остоженке, «Пекин» на 1100 мест — на Маяковке. Более того, по «Пекину» город разрешил увеличение этажности и согласовал размещение парковки.

В рамках реализации программы по созданию парковочных мест в Москве чиновники согласились с развитием подземного пространства под гостиницей «Украина» для размещения там паркинга. При этом город планирует продолжать политику по продаже непрофильных активов, к которым относятся в том числе и старые гостиницы — другими словами, выступать гостиничным оператором Москва не намерена.

Большое поле для деятельности инвесторам будет предоставлено и в так называемой «новой Москве». Дело в том, что сейчас на присоединенных территориях столицы размещены лишь небольшие гостиницы, а также загородные клубы, клубы выходного дня, семейного отдыха, куда люди приезжают на выходные с детьми. Здесь можно хорошо провести время, отдохнуть, покататься на лошадях или сходить на рыбалку. Но вот приличных гостиниц на 300–400 номеров за редким исключением в этих районах нет.