Освоение территорий

Механизмы, с помощью которых можно повысить инвестиционную привлекательность проектов комплексной застройки, стали главной темой для обсуждения на круглом столе, прошедшем в рамках Петербургского международного экономического форума. Актуальность выбранной темы и привлекательность подобных проектов объясняются большим спросом на современное и комфортное жилье в России, с одной стороны, и возможностью получить высокую доходность при реализации проекта — с другой.

Участники дискуссии обсудили, что уже сделано для комплексного освоения территорий, какие методы привлечения средств наиболее эффективны и смогут ли инвестиции в проекты комплексного освоения территорий внести весомый вклад в качественную трансформацию российского рынка жилья.

Закон и порядок

Так или иначе, но без прочной законодательной базы инвесторы не смогут, да и не захотят направлять инвестиции в те или иные проекты. Поэтому начался деловой завтрак с обсуждения наиболее важных нормативно-правовых инициатив, которые в той или иной мере облегчили для инвесторов прохождение процедуры землеотвода и упростили условия дальнейшего освоения территорий.

«Самый важный из всех принятых законов был подписан еще в 2008 году, — отметил Мартин Шаккум, первый заместитель председателя комитета по земельным отношениям и строительству Государственной думы РФ. — Именно тогда был создан Фонд развития жилищного строительства (РЖС), который стал первым камнем в фундаменте развития инвестиционных проектов комплексной застройки». Изначально этот фонд занимался только вовлечением в хозяйственный оборот федеральных земельных участков с целью последующего строительства жилья. С течением времени за счет многочисленных поправок, вносимых в законодательство, функционал работы фонда существенно изменился — он начал поддерживать строительство жилья по доступным ценам для разных категорий населения.

Мартин Шаккум отметил, что с помощью так называемых голландских аукционов стало возможным продавать жилье представителям малообеспеченных категорий населения по цене, в отдельных случаях равной половине цены Мин­строя России.

Суть таких аукционов в том, что торги ведутся на понижение цены продажи 1 кв. м жилья экономического класса, стартовая цена аукциона определяется равной средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья, устанавливаемой Минстроем ежеквартально для конкретного субъекта РФ. Победитель голландского аукциона получает земельный участок фонда в безвозмездное срочное пользование в обмен на обязательство построить жилье экономкласса и продать его по зафиксированной на аукционе цене.

«Комплексное освоение территорий — невероятно сложный процесс, потому что он требует объединения усилий различных структур, — подчеркнул Мартин Шаккум. — В первую очередь это усилия представителей бизнес-структур, которые обладают предпринимательской инициативой и которые должны привлекать инвестиции. Не менее важна и работа чиновников в муниципалитетах, потому что именно они ответственны за решение множества административных вопросов и обеспечение каждого инвестора земельным участком. На согласование интересов этих сторон порой уходят годы, потому что законодательство в этом отношении пока еще не совершенно». Именно поэтому так важна работа вышеупомянутого Фонда РЖС, который обладает всеми возможностями для того, чтобы стать идеальной управляющей компанией для проектов комплексного освоения территорий не только с целью жилищного строительства, но и с целью создания производственных мощностей.

Строительный переполох

Как отметил Александр Браверман, генеральный директор Фонда РЖС, 193 проекта комплексного освоения территории уже реализуются в 45 субъектах РФ. «Фонд сегодня — это 23 млн квадратных метров стройки, а также 2,3 млн метров помещений, введенных в эксплуатацию быстрее, чем положено по срокам, — рассказал Александр Браверман. — Уже есть соглашения и выработаны регламенты взаимодействия с 83 субъектами Федерации, есть также соглашение с Росреестром и с системообразующими банками. Все это сделано для того, чтобы сопровождать инвестора на протяжении всего пути создания объекта». Такая система уже помогла поднять IRR (внутреннюю норму доходности) до 24–32% в различных субъектах России без учета Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Краснодара. Помимо этого, эксперты фонда регулярно исследуют спрос на объекты недвижимости в разных регионах. Результаты всех исследований доступны для инвесторов, поэтому они знают куда идут и на какую примерно прибыль могут рассчитывать.

Сегодня уже необходимо переходить к комплексному развитию территорий как кластера — строить не только жилые объекты, но и места для отдыха, и предприятия, на которых люди смогут трудиться. Например, по подобному проекту в Новосибирской области будет сдано более миллиона квадратных метров жилья, четыре завода (два уже введены в эксплуатацию) и 3 жилищно-строительных кооператива, в первую очередь для ученых.

Максим Петров, генеральный директор новосибирской компании «АКД», реализующей проект «Бавария», находящийся на стадии активного строительства, рассказал, что в последнее время появляется все больше и больше подобных проектов, которые конкурируют между собой, пытаясь выиграть за счет создания интересной и необычной концепции. Это позволяет потребителям выбрать тот формат жилья, который им ближе по духу и стилю жизни.

«Еще пять лет назад застройщики не задумывались о концепциях проектов, — отметил Максим Петров. — Они просто строили дома с разной степенью отделки и минимальным благоустройством придомовой территории. В 2012 году, когда наша компания только заходила на рынок, мы были одними из первых, кто предложил покупателям не просто квадратные метры, а идеологию проживания». При этом взаимодействие с Фондом РЖС позволило не только сравнительно быстро реализовать проект «Бавария», но и сделать его привлекательным для кредитования банками и вложения инвестиционных средств за счет низкой плотности застройки, наличия огороженной и охраняемой территории без доступа автомобилей к пространствам для отдыха.

Заинтересовать инвестора…

Казалось бы, абсолютно очевидно, какими способами можно убедить инвестора вложить средства в тот или иной проект: нужно предоставить ему исчерпывающую информацию о ситуации в регионе и о планируемом объекте, предложить оригинальную идею и помощь на протяжении всего процесса строительства.

Это подтверждают и сами инвесторы. «История нашей работы на российском рынке говорит, что главным залогом успеха деятельности в строительной сфере является прозрачность и незыблемость установленных правил, — заявил Эсат Сары, президент ассоциации русских и турецких организаций «Деловое сотрудничество». — Также очень важными факторами для привлечения инвестиций в проект являются наличие государственной поддержки и активная деятельность институтов развития, которые гарантируют снятие большинства рисков, связанных с взаимодействием с местными администрациями».

Однако не все так просто. «Инвестор может заработать на комплексных проектах освоения территорий при наличии в регионе двух важных факторов, — отметил Кирилл Андросов, управляющий партнер Altera Capital. — Первый из них — это лояльное отношение губернатора к инвесторам. Второй — обязательное наличие собственной экономической активности в регионе, что и порождает спрос на объекты коммерческой недвижимости и, в конечном счете, создает рабочие места и повышает спрос на улучшение жилищных условий. На таких условиях любой инвестор в регионе заработает».

А Драгомир Карич, председатель совета директоров Dana Holdings, подчеркнул, что важнейшими составляющими для привлечения инвестиций в развитие комплексного освоения территорий могут стать налоговые льготы и поддержка в обеспечении земельных участков инфраструктурой.

По мнению Карича, механизмы по развитию инфраструктуры уже являются очень эффективными, но их необходимо масштабировать. «Фонд РЖС уже при определенных условиях бесплатно передает землю инвестору, более того, оказывает обязательное содействие в развитии инфраструктуры, — ответил Александр Браверман. — Только после этого мы фиксируем цену в аукционной документации. Та же самая процедура работает и в жилищно-строительных кооперативах с государственной поддержкой. Эта поддержка «адресная»: мы предоставляем много льгот бесплатно, например, врачам, учителям, семьям военнослужащих, людям с ограниченными возможностями, но не можем помочь всем».

…и удержать его!

Александр Плутник, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, заявил, что застройщикам станет проще работать, если снизить административные барьеры. «Минстрой России рассчитывает в ближайшие полгода инициировать сокращение числа разрешительных процедур при индустриальном строительстве жилья на 40 штук, — рассказал замминистра. — Ранее только на федеральном уровне существовало 220 административных процедур, которые должен был пройти застройщик. Одни требовались для комплексного освоения территории, другие — для подключения дома к газовым магистралям и т.д. Правительство РФ ликвидировало наиболее канительные из них и оставило 134 самых важных».

Марк Гарбер, председатель совета директоров GHP Group, отметил, что помимо сокращения бумажной волокиты инвесторы заинтересованы в первую очередь в гарантиях инвестиций. «Опыт крупнейших международных инвестиционных фондов говорит, что средства вкладываются прежде всего в активы, способные обеспечить стабильную и долговременную доходность, — подчеркнул он. — Поэтому для привлечения крупных инвестиций в проекты комплексного освоения на территории России должны быть существенно минимизированы инвестиционные риски и представлен инвестиционный продукт с гарантированной и прозрачной доходностью».

Александр Браверман, в свою очередь, заверил, что все необходимые гарантии уже созданы. «При выборе площадки для строительства мы проходим следующие этапы вместе с инвестором, — уточнил он. — Во-первых, выясняем, насколько население заинтересовано в строительстве нового объекта на конкретной территории. Во-вторых, смотрим, насколько развита инфраструктура вблизи планируемого объекта. В-третьих, проверяем, может ли застройщик кредитоваться поблизости с площадкой. Этих гарантий надежности более чем достаточно».

Жилье без тормозов

Резюмировал результаты беседы Игорь Шувалов, первый заместитель председателя правительства РФ: «Россия нуждается в наращивании темпов строительства жилья в объемах не меньше 100 млн квадратных метров в год для того, чтобы обеспечить существующую потребность граждан в жилье. При этом тормозом привлечения инвестиций является недостаточная прозрачность отрасли. Исчерпывающие сведения предоставлены только для земельных участков Фонда РЖС, и банки готовы взаимодействовать с застройщиками, реализующими проекты совместно с фондом». По словам Игоря Шувалова, сокращение бюрократических процедур также привлечет дополнительные инвестиции, поскольку потенциальные инвесторы заинтересованы в гарантированной и стабильной, пусть и не сверхвысокой доходности.

Раз так, то можно только надеяться, что привлечение инвесторов в проекты комплексного освоения территорий будет продвигаться и дальше. А там — чем больше инвесторов, тем выше здоровая конкуренция — лучший стимул для развития жилищного строительства.