Дорогая моя квартира
По прогнозам экспертов, с 1 января 2015 года налог на недвижимость для отдельных россиян может вырасти в несколько раз. Причина — одобренные в октябре поправки в Налоговый кодекс, дающие регионам право с нового года рассчитывать размер налоговых отчислений исходя из кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, как это происходит сейчас. Предполагается, что к 2020 году на новую систему перейдет вся страна. «Известия» решили разобраться, в чем состоят плюсы и минусы одобренных законотворцами ноу-хау. И так ли критичны изменения, как их пытаются представить.
Напомним, содержащий такие новшества законопроект был внесен в Госдуму РФ еще около 10 лет назад, но все это время принять его парламентарии не решались. Дело в том, что между инвентаризационной и кадастровой стоимостью объекта слишком большая разница.
Первая определяется Бюро технической инвентаризации (БТИ) — государственной службой оценки недвижимости, появившейся еще во времена СССР. Такая оценка включает в себя всего несколько параметров, в частности себестоимость объекта при строительстве и износ, и она может быть ниже рыночной в несколько раз. Что же касается стоимости кадастровой, то она, напротив, учитывает коммерческие данные объекта, в том числе его расположение и сегмент, поэтому максимально приближена к рыночной.
Буква закона
«В первом чтении этот законопроект был принят летом 2004 года, и с тех пор работа над ним не прекращалась, — подчеркивает Андрей Макаров, председатель комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам. — Работа затянулась потому, что было важно решить две, по-видимому, взаимоисключающие друг друга задачи: как сделать так, чтобы налог, который во всем мире является основным для муниципалитетов, для местной власти, который является основой местного уровня власти, получил какие-то дополнительные средства и вторая задача — как сделать так, чтобы налоговое бремя не легло на плечи граждан нашей страны».
Решить вторую задачу депутаты попытались, сохранив, например, все преференции для льготных категорий граждан, которые предусмотрены в действующем законе. Однако на этот раз льготники получат право не платить лишь за один объект по каждому виду недвижимости на выбор. «Мы специально изучали этот вопрос, и выяснилось, что во многих городах (например, в Москве) есть пенсионеры, на которых зарегистрировано 100, 200 и больше квартир, — сообщил Андрей Макаров. — Замечу, что это далеко не самые богатые люди, не люди, которые заработали эти деньги каким-то очень крутым бизнесом. Это люди, на которых оформляется жилье с целью ухода от уплаты налогов. Поэтому предлагается: льгота будет действовать по одному объекту в каждой категории. То есть каждый льготник имеет право льготы на квартиру, дачу, дом, садовый участок, на гараж или машино-место — то есть в каждой из этих категорий у него есть льгота».
Существенные изменения коснулись и самих налоговых ставок. Пока что они варьируются от 0,1 до 2% в зависимости от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Ставки устанавливают представительные органы местного самоуправления в следующих пределах: до 0,1% при стоимости до 300 тыс. рублей, от 0,1 до 0,3% — при стоимости 300–500 тыс. рублей, 0,3–2% — при стоимости свыше 500 тыс. рублей.
По новым правилам, муниципалитеты смогут устанавливать налоговые ставки, отталкиваясь от совсем других исходных данных. Для жилых помещений и объектов незавершенного строительства (если проектируемым назначением является жилой дом), единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение, гаражей и машино-мест, хозяйственных строений и сооружений, площадь которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, — 0,1% от кадастровой стоимости.
Для граждан законопроект предусматривает следующие налоговые вычеты: 20 кв. м — по каждой квартире, 10 кв. м — по комнате и 50 кв. м — по жилому дому. Представительные органы муниципальных образований и органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя смогут увеличивать размеры налоговых вычетов исходя из собственных расчетов и приоритетов.
Когда начнут действовать новые правила по взиманию налога на недвижимость — будет решать законодательный орган в каждом субъекте Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя). До 20 ноября 2014 года регионы должны установить, с какого числа, после 1 января 2015 года, они начнут применять на своей территории порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Нормативные правовые акты о введении налога на недвижимость по новым правилам в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь) должны быть опубликованы не позднее 1 декабря 2014 года.
Первая ласточка
Уже сегодня понятно: больнее всего новые правила ударят по москвичам, жителям Санкт-Петербурга и других крупных городов, где недвижимость дорогая. «Если мы говорим о каком-нибудь небольшом доме в Подмосковье, то налог на него возрастет незначительно, максимум на 15–20%, — рассказывает Дмитрий Тихонов, доцент кафедры Высшей школы финансов и менеджмента Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС). — Другое дело, скажем, многокомнатная квартира в Москве на Тверской улице. Здесь размер отчислений может увеличиться в разы. Но, если вдуматься, такое перераспределение налоговой нагрузки справедливо: обеспеченные люди должны платить больше, те, у кого доходы и соответственно жилищные условия скромнее, — меньше. Это нормальная мировая практика».
Будущие налоговые ставки в столице уже определены. Для домов, единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), а также в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, они будут варьироваться от 0,1 до 0,3% в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Для гаражей и машино-мест ставки составят 0,1%. В отношении административно-деловых и торговых центров, офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания и в отношении объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, ставка составит 2%. Для прочих объектов налогообложения — 0,5% от их кадастровой стоимости.
По словам Максима Решетникова, руководителя департамента экономической политики и развития Москвы, первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, а окончательно новая система вступит в силу в 2020 году. Глава департамента отметил, что налог не коснется приблизительно трети москвичей: около 1,7 млн жителей столицы относятся к льготным категориям и освобождаются от уплаты данного налога. Кроме того, налог «обойдет стороной» каждую седьмую квартиру в городе, которая сдается жильцам по договору социального найма. По мнению Максима Решетникова, существенный рост налоговой нагрузки коснется прежде всего около 5–6% москвичей, владеющих элитными квартирами в историческом центре.
От плюсов к минусам
«К плюсам новой системы можно отнести то, что она сохраняет льготы для многих категорий граждан», — считает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В их числе ветераны, фронтовики, заслуженные люди. Право на льготу, по словам эксперта, получат и граждане, осуществляющие профессиональную творческую деятельность. «Речь здесь идет о специально оборудованных сооружениях, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилых помещениях, в которых открыты негосударственные музеи, галереи и библиотеки, — перечисляет Алексей Шленов. — Кроме этого если это можно назвать плюсом в ситуации однозначного повышения налогов, то для основной массы плательщиков увеличение нагрузки растянется на пять лет — каждый год сумма налога будет возрастать на 20%. Так как законом предусмотрены понижающие коэффициенты».
Тем не менее негативных аспектов в новом законе также хватает. «Безусловно, с 2015 года россиянам придется платить больший налог на имущество, чем сейчас. Например, на небольшую 2-комнатную квартиру в районе Щелковского шоссе площадью 38 квадратных метров в 2020 году налог приблизительно составит 2840 рублей, если кадастровая стоимость жилья будет приближена к рыночной, то есть примерно 6 млн рублей, при налоговой ставке 0,1% и вычете 20 квадратных метров», — подсчитал эксперт. В наибольшей степени, по его словам, налог коснется владельцев элитной недвижимости стоимостью от 300 млн рублей и владельцев объектов нежилого назначения, где налог составит 2% от кадастровой стоимости, налоговых льгот по данным объектам не предусмотрено.
«Все зависит и от типа жилья. Сегодня в центре Москвы разрыв между рыночной и инвентаризационной стоимостью в «старом» жилом фонде очень большой. Даже при самой низкой налоговой ставке владельцы таких квартир по кадастровой оценке заплатят довольно внушительный налог. С новостройками дело обстоит проще — их инвентаризационная стоимость сегодня максимально приближена к рыночной, так как размер налога рассчитывается в зависимости от износа», — считает Алексей Шленов.
