Московские склады начали пустовать

Профицит московских складских помещений на сегодняшний день составляет 12,5%. Эксперты отмечают, что такой уровень свободных складских помещений, зафиксированный по итогам первого полугодия, является абсолютным рекордом для столичного рынка. Это, по мнению аналитиков, связано с экономическим спадом. Даже снижение арендных ставок вряд изменит ситуацию, считают они.

По данным консалтинговой компании JLL, которая специализируется на коммерческой недвижимости, от общей площади складских помещений в 12,4 млн кв. м 1,5 млн простаивают. При этом речь идет лишь об официально учтенном количестве пустых складов. Но на рынке существует еще и значительный объем так называемой скрытой вакансии — официально занятые, но не используемые арендаторами площади.

По словам руководителя по развитию недвижимости в Восточной Европе компании FM Logistic Сергея Кузичева, несмотря на то что подсчитать уровень «скрытой» вакансии сложно, в целом он составляет не менее 10%.

Рост объема свободных складских площадей в JLL связывают с двумя причинами: появлением вакантных площадей во вновь построенных объектах, а также с освободившимися помещениями во вторичном предложении, что обусловлено сохраняющейся тенденцией переезда арендаторов из дорогих объектов в более доступные.

Однако более глубинной причиной заметно возросшей доли свободных складских площадей в московском регионе, по словам управляющего партнера девелоперской компании M9 Development Максима Морозова, является кризис, девальвация рубля и падение реальных доходов населения. Следствием же экономического спада и сокращения спроса стало вынужденное сокращение объемов товарных запасов производителями и ритейлерами, добавляет руководитель по связям с общественностью логистической компании «МОЛКОМ» Полина Винокурова.

В то же время оставшийся спрос, по мнению Максима Морозова, довольно стабилен, и владельцы недвижимости, сохраняя ставки прошлого года, готовы мириться с пустующими площадями.

— Даже снизив цены, они вряд ли смогут найти клиентов и компенсировать потери объемом, — уверен Максим Морозов.

По его прогнозам, доля свободных складских площадей продолжит расти, поскольку тенденций к росту потребления не наблюдается. На изменение ситуации он рассчитывает не раньше второй половины 2017 года.

На сокращение доли вакантных складских площадей в краткосрочной перспективе не рассчитывает и Сергей Кузичев. При этом, по его словам, текущий уровень ставок аренды преимущественно не обеспечивает девелоперам приемлемый срок возврата инвестиций и ожидаемый уровень доходности.

Сейчас аренда квадратного метра в объектах «А» и «А+» (высшего уровня) колеблется в пределах 3,5–4,5 тыс. рублей без НДС, сообщает Полина Винокурова, отмечая, что уровень ставок постепенно снижался с 2015 года.

В связи с этим в целом текущая ситуация на руку лишь арендаторам, у которых есть возможность переезда в более качественные складские помещения, говорит Сергей Кузечев. Девелоперам, по его мнению, остается лишь пытаться удерживать относительно приемлемые ставки «до последнего» в надежде, что экономика проекта выдержит определенный уровень недостатка положительного денежного потока.

Также девелоперам стоит, по его мнению, попытаться привлекать арендаторов «длинными» договорами, номинированными в долларах или евро с низкой индексацией или ее полным отсутствием. Либо же заключать относительно краткосрочные договоры аренды с текущими рыночными ставками или даже ниже, чтобы при первых признаках восстановления рынка иметь возможность заключить договоры по новым более привлекательным ставкам и не быть связанными долгосрочными обязательствами.

Однако при таком объеме пустующих складских помещений сохранить неизменным уровень арендных ставок будет всё же проблематично. В том, что ставки будут снижаться, не сомневается директор по развитию Itella в России Елена Печникова.

— Но из-за того, что они стали рублевыми, теперь тарифы будут привязаны к российской инфляции, которая в прошлом году по официальным данным составила 13%. Так что арендатор вместе с рублевым договором будет также зависим от коэффициента российской инфляции, — пояснила она.

Отметим, что востребованы складские помещения по-прежнему в наибольшей степени у ритейлеров и логистических компаний. Преимущественно складские объекты арендуют торговые сети, в частности, продуктовые ритейлеры, говорит Елена Печникова. По ее словам, не лучшие времена сейчас лишь для fashion-ритейла, тогда как сегмент FMCG (товары повседневного спроса) чувствует себя неплохо, а рост пищевого ритейла, по ее мнению, будет продолжаться, но менее активно.

— В целом сейчас ритейл — король рынка и продолжит им оставаться, — не сомневается Елена Печникова.

В нынешних условиях запуск новых строительных проектов в сфере складской недвижимости, по ее мнению, сейчас не целесообразное решение, поскольку на рынке достаточное количество новых качественных складских площадок, которым не всегда просто найти арендатора.

Потребность у рынка есть сейчас, пожалуй, только в специализированных складах, в частности, складах-холодильниках, заключает Полина Винокурова. При этом наиболее востребованными, по ее словам, являются складские объекты на северном и южном направлениях столицы.